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人生來(lái)是韭菜，我們的目標(biāo)是努力活成一根高級(jí)韭菜！
—— 坤鵬論
半個(gè)月內(nèi)第四篇關(guān)于長(zhǎng)租公寓的文章，寫(xiě)的有些頻繁，但這件事情引發(fā)了坤鵬論很多思考，所以多寫(xiě)寫(xiě)，也算是給自己思考過(guò)程留一個(gè)備份。
坤鵬論認(rèn)為，我們真應(yīng)該感謝像胡景暉，不管他是出于什么目的，但結(jié)果是因?yàn)樗膱?jiān)持曝光，讓我們才有機(jī)會(huì)更早地深入了解長(zhǎng)租公寓這種原以為很簡(jiǎn)單的模式，也正是我愛(ài)我家過(guò)激的處理方式引起了輿論的格外重視。
胡景暉那句“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害”，坤鵬論這半個(gè)月研究學(xué)習(xí)之后也是深以為然，今天就專門(mén)聊聊長(zhǎng)租公寓模式，解析為什么一個(gè)簡(jiǎn)單的租賃會(huì)有多么嚴(yán)重的后果。
房屋租賃原本是個(gè)很簡(jiǎn)單的模式，房東把房子租給房客，一般是押一付三或者押一付六，大家都租過(guò)房子也明白，有些事情是可以通過(guò)談判解決的。很多時(shí)候房東為了省事會(huì)把房子委托給中介，讓中介幫助出租，然后支付給中介公司一筆服務(wù)費(fèi)。
這中間本沒(méi)有金融什么事兒，最多也就是資本介入中介，讓中介發(fā)展壯大，以至于房東很難不通過(guò)中介就把房子成功租出去。即便這樣這個(gè)模式也不復(fù)雜。
長(zhǎng)租公寓能發(fā)展壯大是有市場(chǎng)需求的，畢竟房東和租客都省心，也確實(shí)都想省心。經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，花錢(qián)買(mǎi)省心已經(jīng)不是一種浪費(fèi)，而是一種必要。
當(dāng)然長(zhǎng)租公寓也有政策支持，2017年7月證監(jiān)會(huì)、住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》更是給長(zhǎng)租公寓發(fā)展指明了方向，《通知》中指出：
加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門(mén)用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。
這讓萬(wàn)科、鏈家等早已進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域企業(yè)看到了商機(jī)，也讓更多后來(lái)者紛紛入局。有數(shù)據(jù)表明，僅在今年3月就有6家全國(guó)排名前50的房企宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。
不過(guò)核心的危機(jī)并不在于有多少家企業(yè)開(kāi)始做長(zhǎng)租公寓，危機(jī)是源于金融也介入了長(zhǎng)租公寓，并且改變了原有的租賃模式。
雖然押一付三已經(jīng)被大多數(shù)租客所接受，但每次交房租對(duì)年輕的租客來(lái)說(shuō)都是一次心理壓力測(cè)試，所以以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓打出了押一付一，甚至不需要押金的牌，很受市場(chǎng)歡迎。
問(wèn)題就出現(xiàn)在這里，租客與長(zhǎng)租公寓簽的并不只是一份租房合同，而是租房合同+分期貸款合同。
長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方已經(jīng)通過(guò)放貸機(jī)構(gòu)提前拿到了整個(gè)合同期限內(nèi)的所有房租。租客每個(gè)月付的錢(qián)并不是房租，而是在還貸款。
比如選擇自如分期的租客在簽訂《租房合同》的同時(shí)，還需要簽訂一份《貸款合同》?！顿J款合同》中明確標(biāo)明：“本合同項(xiàng)下貸款期限為11個(gè)月。貸款起始日以貸款本金劃離乙方賬戶之日為準(zhǔn)，甲方同意乙方委托第三方支付機(jī)構(gòu)/銀行以資金代付的方式將本合同項(xiàng)下的貸款本金數(shù)額于貸款之日起從乙方賬戶受托支付至房屋資產(chǎn)管理人的指定賬戶。 ”
顯然長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方也不會(huì)把自己提前拿到手的錢(qián)一次性都支付給房東，同樣是按月支付給房東，這樣運(yùn)營(yíng)方手里就有了大量的沉淀資金。
貨幣都是有時(shí)間價(jià)值的，提前拿到錢(qián)可以用于開(kāi)拓市場(chǎng)，事實(shí)上大家也是這么做的，不會(huì)讓這些錢(qián)扒在賬上。
當(dāng)然也可以把這些錢(qián)用于其他地方。比如坤鵬論上一篇文章《長(zhǎng)租公寓為什么比P2P更可怕 這些年印的錢(qián)都去哪兒了?》中提到已破產(chǎn)的鼎家公司，其幾位主要管理層：法人魏永鋒，高管徐嵐、周峰淼、付小杰。
有自稱公司內(nèi)部員工的人士爆料稱，鼎家的大部分資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移到了徐嵐頭上，又以徐嵐為法人注冊(cè)了名為昌德的房地產(chǎn)中介公司，目前這個(gè)公司已有兩個(gè)門(mén)店甚至更多。這個(gè)消息目前還沒(méi)有被證實(shí)，但可信度比較高。
這其中還有一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，放貸機(jī)構(gòu)以及用于放貸的錢(qián)從哪來(lái)?
傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)顯然不會(huì)放過(guò)這個(gè)機(jī)會(huì)，2017年11月中國(guó)建設(shè)銀行通過(guò)和招商、華潤(rùn)、萬(wàn)科等大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作，推出了面向租房者的貸款，利率低于同期房屋按揭貸款的利率，期限最長(zhǎng)可達(dá)10年，額度最高為100萬(wàn)元。
顯然對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房租的違約比例非常小，這一點(diǎn)坤鵬論在之前的文章中也說(shuō)過(guò)?，F(xiàn)在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可不多。
長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方也不傻，好不容易包裝出來(lái)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，顯然不希望這部分錢(qián)都被銀行掙了，自己也能在這中間謀利是最漂亮的。但這中間有兩個(gè)問(wèn)題：
一是沒(méi)有放貸資質(zhì) 二是沒(méi)有放貸資金
雖然自己有錢(qián)，但把自己的錢(qián)繞一圈再借給自己從而向借款者收利息那是天貓干的事情，這些企業(yè)看不上這點(diǎn)兒利息收入，沉淀資金的價(jià)值更大，所以必須得有外部資金用于放貸，于是ABS就派上用場(chǎng)了。
至于放貸資質(zhì)那就更不是問(wèn)題了，自建或合作，小貸公司、信托機(jī)構(gòu)排隊(duì)等著呢，妥妥的。
ABS這個(gè)詞最近總和長(zhǎng)租公寓一起被提及，所以和大家解釋一下。ABS是英文“Asset Backed Securitization”的縮寫(xiě)，意思是“資產(chǎn)證券化”，ABS是國(guó)際資本市場(chǎng)上流行的一種項(xiàng)目融資方式，對(duì)籌資企業(yè)來(lái)說(shuō)，好處非常多，但有幾個(gè)特點(diǎn)我們可以了解一下：
1、項(xiàng)目籌資者僅以項(xiàng)目資產(chǎn)承擔(dān)有限責(zé)任，可以避免籌資者的其他資產(chǎn)受到追索;
2、通過(guò)在國(guó)際證券市場(chǎng)上發(fā)行債券籌資，不但可以降低籌資成本，而且可以大規(guī)模地籌集資金;
3、由于國(guó)際證券市場(chǎng)發(fā)行的債券由眾多的投資者購(gòu)買(mǎi)，因此可分散、轉(zhuǎn)移籌資者和投資者的風(fēng)險(xiǎn);
4、國(guó)際證券市場(chǎng)發(fā)行的債券，到期以項(xiàng)目資產(chǎn)收益償還，本國(guó)政府和項(xiàng)目融資公司不承擔(dān)任何債務(wù);
5、由于有項(xiàng)目資產(chǎn)的未來(lái)收益作為固定回報(bào)，投資者可以不直接參與工程的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)。
解決了這些問(wèn)題，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方就可以把這件事情做成閉環(huán)了，我們來(lái)理順一下：
長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方通過(guò)ABS從投資人手里募集資金，再通過(guò)信托基金或小貸機(jī)構(gòu)將錢(qián)放貸給房屋承租人，但這筆錢(qián)并沒(méi)有到承租人手里，而是回到長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方手里，房屋承租人按月還信托基金的錢(qián)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方按月支付給房東錢(qián)。
長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方通過(guò)一系列眼花繚亂的金融手段，以承租人信用做抵押，成功將投資人手里的錢(qián)據(jù)為已用，然后不斷搶房源，不斷發(fā)新的ABS，將手里的資金池做大。當(dāng)然這中間順帶手還干什么就只有他們自己知道了。
坤鵬論一直說(shuō)，在巨額利益面前，人性經(jīng)不起考驗(yàn)。
抵押物不是自己的，錢(qián)不是自己的，出了問(wèn)題自己資本不需要承擔(dān)責(zé)任，錢(qián)最終落在自己手里。
還有比這種手段更高明的空手套白狼么?滿滿的全是套路啊。
胡景暉的話并非危言聳聽(tīng)，P2P爆雷，受損失的是投資人一方。如果長(zhǎng)租公寓出問(wèn)題，受損失的除了投資人以外，還有房東和租戶。
租戶每個(gè)月還的貸款到不了房東手里，房東收不到房租勢(shì)必要收回房子。這時(shí)候租戶就陷入兩難的境地，貸款還吧自己還沒(méi)房住，不還吧還影響自己的征信。
這讓坤鵬論想起了一個(gè)同事，前段時(shí)間分期購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)iphone 8P，用了沒(méi)兩個(gè)月手機(jī)丟了，可每個(gè)月的貸款依然得還。所以還款日前一周就開(kāi)始擺出一臉的生無(wú)可戀，關(guān)鍵這種刺激還不是一次性的，每個(gè)月都來(lái)這么一次，比大姨媽還準(zhǔn)。
更重要的是，房東和租戶想維護(hù)自己的合法權(quán)益都非常難，雙方都是受害者，卻很難拿長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方怎么樣。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方們一臉的無(wú)可奈何，就差幫這些人免費(fèi)提供法律援助了。
這讓坤鵬論想起前段時(shí)間網(wǎng)上流傳的一個(gè)事兒：
一個(gè)公司開(kāi)發(fā)了一款非常弱智的手游，就是那種你可以往里面充錢(qián)，然后系統(tǒng)幫你自動(dòng)升級(jí)、掛機(jī)、砍人。這個(gè)游戲有一個(gè)非常神奇的設(shè)定：人民幣可以充值游戲幣，游戲幣也可以兌換人民幣，兌換比例是一樣的，僅收取千二的手續(xù)費(fèi)。結(jié)果就是吸引了很多屌絲(可以玩游戲打裝備掙錢(qián))，也吸引了很多土豪(可以花錢(qián)充值虐人)。
到這里也只是一個(gè)很平凡的手游故事，接下來(lái)公司就開(kāi)始騷操作了：公司通過(guò)游戲里的錢(qián)莊發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品，用游戲幣購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，可以獲得高額的收益，收益年化30%多。
這下子大家突然發(fā)現(xiàn)了一條生財(cái)之道。之前很多屌絲打完裝備賣錢(qián)就提現(xiàn)了，結(jié)果現(xiàn)在打完裝備賣錢(qián)不提現(xiàn)，改去錢(qián)莊買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品。
之前土豪每個(gè)月充錢(qián)在里面打游戲被老婆念叨，現(xiàn)在一次性存?zhèn)€百來(lái)萬(wàn)，每個(gè)月還能有收益提現(xiàn)，家庭更和諧了。
然后大家發(fā)現(xiàn)，游戲幣就是人民幣，在游戲里買(mǎi)理財(cái)好像跟現(xiàn)實(shí)里買(mǎi)理財(cái)是一樣的，這玩意能致富啊!然后大家都開(kāi)始往游戲里充值，屌絲買(mǎi)了幾十萬(wàn)，土豪買(mǎi)了幾千萬(wàn)的都有。
有人提出質(zhì)疑：30%多的年化收益，這不就是龐氏騙局嗎?總有一天會(huì)崩潰的!
公司出來(lái)解釋：現(xiàn)實(shí)里的龐氏騙局，最后會(huì)崩潰，是因?yàn)橘Y金空轉(zhuǎn)，資金不會(huì)增長(zhǎng)，因此最終無(wú)法兌付，我們不一樣，游戲幣是公司發(fā)行的，公司可以發(fā)行無(wú)限的游戲幣，因此不存在兌付問(wèn)題。
大家聽(tīng)了恍然大悟：公司說(shuō)得好有道理!有人覺(jué)得不太對(duì)勁，但是又說(shuō)不出來(lái)哪里有問(wèn)題。 結(jié)果過(guò)了一段時(shí)間，大家突然發(fā)現(xiàn)，我擦，游戲幣不能提現(xiàn)了!大家這又恍然大悟：我們好像上當(dāng)受騙了?
大家舉報(bào)到公安局，公安局說(shuō)把他們踢出去：游戲里開(kāi)錢(qián)莊算經(jīng)濟(jì)詐騙，那游戲里砍人算不算故意殺人啊?既然是游戲的事情，就先去文化局先問(wèn)問(wèn)。
大家又去了文化局，文化局說(shuō)這個(gè)游戲在我們這邊備過(guò)案，游戲本身是合法的，但是不好說(shuō)這個(gè)銷售游戲幣的行為是否合法，既然公安不管，要么你們直接去法院起訴吧。
于是大家去法院起訴，法院經(jīng)過(guò)審理，認(rèn)定這是一個(gè)服務(wù)合同，合同有兩塊內(nèi)容，第一塊是約定人民幣可以購(gòu)買(mǎi)游戲幣，但沒(méi)有明確約定游戲幣可以購(gòu)買(mǎi)人民幣，第二塊是游戲的內(nèi)容，在游戲里發(fā)行理財(cái)違不違法呢?既然在游戲里殺人都不違法，那發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品違個(gè)毛法。
法院判決原告敗訴：根據(jù)合同，被告提供虛擬服務(wù)，也確實(shí)提供了虛擬服務(wù)，因此不存在違約。
判決以后，法官給他們出招：如果認(rèn)為存在刑事詐騙，直接找公安啊!
可能有人會(huì)說(shuō)，自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓公司背后有鏈家等靠山啊，背景杠杠滴，破產(chǎn)這種事情也只有鼎家這種小公司干得出來(lái)。
正好坤鵬論最近在關(guān)注銀行理財(cái)產(chǎn)品違約的事情，給大家伙念叨念叨，招商銀行2017年9月份有一個(gè)10.4億元的理財(cái)違約，之所以出現(xiàn)違約是因?yàn)槔碡?cái)資金投給了聯(lián)想控股旗下的弘毅投資，部分投資產(chǎn)品出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致的。
聯(lián)想控股背景深厚不?
交通銀行私人銀行一款本應(yīng)在2015年到期的理財(cái)產(chǎn)品到期后無(wú)法兌付，延遲2年后仍然無(wú)法兌付，原本8%的收益最后只拿到4%，規(guī)模不大，只有3億，但是私人銀行喲，都是優(yōu)質(zhì)客戶。
千萬(wàn)不要小看金融的力量，很多事情在金融不斷加杠桿下會(huì)將原本的影響擴(kuò)大無(wú)數(shù)倍。
這方面不了解情況的可以查一下當(dāng)年美國(guó)次貸危機(jī)的資料。如果不是有各大金融機(jī)構(gòu)CDS合同的不斷加持，僅僅一個(gè)次貸違約怎么會(huì)影響到全球經(jīng)濟(jì)?
今天文章字?jǐn)?shù)有點(diǎn)多，更多例子就不說(shuō)了，能從頭看到尾，坤鵬論表示佩服，在這個(gè)浮躁的時(shí)代，能靜下心看一篇四千字文章的人不多了。
本文由“坤鵬論”原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)保留本信息
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