優(yōu)客工場和SOHO 3Q都準(zhǔn)備上市 共享辦公究竟是不是一個偽風(fēng)口？

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近年，基于共享辦公空間的聯(lián)合辦公成為一種新趨勢，受到了一些中小創(chuàng)業(yè)公司的認(rèn)可。10月17日上午，共享辦公空間優(yōu)客工場收購方糖小鎮(zhèn)，完成優(yōu)客工場在今年的第6次并購。如此高速的行業(yè)整合，也反映出業(yè)內(nèi)對初期燒錢模式的不認(rèn)可，資本希望迅速實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，走上良性發(fā)展道路。

目前，以優(yōu)客工場、氪空間和SOHO 3Q為主的頭部企業(yè)已經(jīng)羽翼豐滿，上市IPO也逐漸提上議程。盡管形成一定的規(guī)模之后已經(jīng)有望盈利，但是隨著企業(yè)的壯大和產(chǎn)業(yè)的深入，共享辦公在模式和運營過程中明顯存在著不足之處，這個被資本熱捧的風(fēng)口真的能把企業(yè)吹上天?

共享辦公室玩家眾多 頭部效應(yīng)已經(jīng)逐漸凸顯

在共享經(jīng)濟時代，什么都有可能和共享發(fā)生化學(xué)反應(yīng)。共享辦公的概念在近年走紅，市場也逐漸培育形成。據(jù)艾媒咨詢8月發(fā)布的《2018中國聯(lián)合辦公行業(yè)監(jiān)測報告》顯示，國內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)市場規(guī)模逐年增長，尤其在2018年可能將出現(xiàn)159.3%的增長率峰值，但是此后增長速度會逐漸放緩。

共享辦公、聯(lián)合辦公之所以受到追捧，當(dāng)然還是受到當(dāng)下創(chuàng)業(yè)浪潮的影響，當(dāng)創(chuàng)業(yè)者和企業(yè)家群體成為不可小覷的力量時，針對這一群體的B端服務(wù)也會享受到市場發(fā)展的紅利。

這在早期推動了一大批共享辦公企業(yè)涌入，但今年的增長峰值也就意味著“中場”的篩選，這個階段過濾出了一批頭部企業(yè)。

當(dāng)前本土的共享辦公企業(yè)主要有優(yōu)創(chuàng)工場、氪空間、納什空間等。優(yōu)創(chuàng)工場在今年頻繁收購其他競爭對手，估值在18億美元左右。此次合并方糖小鎮(zhèn)后，據(jù)稱將成為亞洲最大規(guī)模的共享辦公空間，創(chuàng)始人毛大慶表示明年將要赴港上市。除了優(yōu)創(chuàng)工場，氪空間和納什空間也是業(yè)內(nèi)比較知名的頭部企業(yè)。

和這些需要頻頻融資的共享辦公企業(yè)相比，SOHO 3Q背靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有充裕的資金和房源，在企業(yè)生存和成本控制方面都具有優(yōu)勢，容易形成規(guī)模，也便于完成各方面的資源對接?，F(xiàn)在SOHO 3Q更專注于服務(wù)大中企業(yè)，也是準(zhǔn)備在明年上市。

此外，廠商的玩家還有跨國公司 WeWork。WeWork是國內(nèi)企業(yè)學(xué)習(xí)和對標(biāo)的對象，在共享辦公領(lǐng)域有比較成熟的經(jīng)驗，現(xiàn)在也在中國開拓市場，也合并了裸心社等競爭對手。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭和其他企業(yè)雖然沒有直接打出共享辦公的旗號，但也有類似的布局，例如騰訊眾創(chuàng)空間、58眾創(chuàng)等。這一類“眾創(chuàng)空間”能夠帶來一些資源支持，對針對性比較強的創(chuàng)業(yè)者會有一定的吸引力，不過它們不是共享辦公的主要玩家。

只有規(guī)模效應(yīng)才能實現(xiàn)盈利 運營模式上也還要繼續(xù)進化

這些篩選出來的頭部企業(yè)大多擁有較大的規(guī)模，因為只有實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)才能減輕成本壓力。據(jù)艾媒的報告顯示，混營模式的優(yōu)客工場空間面積約40萬平方米，自營模式的氪空間面積約27.3萬平方米，SOHO 3Q約18萬平方米。

盡管如此，它們的盈利水平依然不算高，據(jù)第一財經(jīng)報道，SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為由于規(guī)模問題，“賺的錢還少得可憐”。

當(dāng)然，就整個共享辦公行業(yè)的頭部企業(yè)來說，盈利水平不僅僅受到規(guī)模的限制，在盈利來源和業(yè)務(wù)實現(xiàn)上，也存在一些問題。

（1）盈利模式比較單一 未能充分發(fā)掘增值服務(wù)的價值

雖然共享辦公是一個值得看好的行業(yè)，但是其盈利模式過于依賴租金也是事實，這也就意味著共享辦公企業(yè)有一種房屋中介的身份。據(jù)虎嗅作者劉然介紹，即使是優(yōu)客工場這樣的企業(yè)，主要收益也還是來自于場租，其場租收益甚至曾經(jīng)占到總收益的90%。行業(yè)里的其他企業(yè)大致情況也可想而知。

作為在新經(jīng)濟領(lǐng)域的一種探索，共享辦公的盈利模式應(yīng)該更依賴于設(shè)備銷售、資源整合等增值服務(wù)，甚至可以向股權(quán)投資等方向進行嘗試。目前這方面還有很大的進步空間，隨著競爭的加劇，這些綜合實力都會成為實際上的競爭力。

（2）客戶基本是創(chuàng)業(yè)團隊 不利于提高工位出租率

另一個問題就是共享辦公剛開始最能吸引到創(chuàng)業(yè)團隊，例如SOHO 3Q一開始也是走的服務(wù)初創(chuàng)企業(yè)的路線，但創(chuàng)業(yè)團隊的穩(wěn)定性不高。據(jù)《北京商報》報道，潘石屹坦陳經(jīng)過三年的運營后發(fā)現(xiàn)，專注于創(chuàng)業(yè)公司的出租會使得工位的轉(zhuǎn)換率較高，而出租率則一直徘徊在88%左右，無法繼續(xù)增長。

因此部分企業(yè)也開始調(diào)整對用戶群體的定義，試圖吸引偏大中型的企業(yè)。但是要獲得大中型企業(yè)的青睞也不容易。一般來說，有一定規(guī)模的企業(yè)對服務(wù)運營等各方面會有更嚴(yán)格的要求，這也考驗共享辦公企業(yè)的服務(wù)能力。

行業(yè)未來對企業(yè)要求會更高 非頭部企業(yè)已經(jīng)開始淘汰

共享辦公這個賽道在經(jīng)歷了大規(guī)模并購之后也終將走向行業(yè)巨頭對壘的時代，現(xiàn)在已經(jīng)有兩家頭部企業(yè)準(zhǔn)備上市。既然這個領(lǐng)域已經(jīng)被越來越多的潛在客戶所關(guān)注到，在市場日漸成熟之際，如果想要進階成為行業(yè)巨頭，就必須抓住未來幾年的發(fā)展趨勢。

（1）行業(yè)進入洗牌期 加速非頭部企業(yè)淘汰進程

首先，在企業(yè)的并購、融資、上市背后，行業(yè)正在加速整合，市場資源的配置日益優(yōu)化。據(jù)VC SaaS的數(shù)據(jù)顯示，發(fā)展緩慢、瀕臨破產(chǎn)倒閉狀態(tài)的共享辦公空間品牌占總數(shù)的28.1%，也就是眾多非頭部企業(yè)已經(jīng)進入淘汰階段。

行業(yè)整合還表現(xiàn)在地產(chǎn)資本的進入，除了入局較早的SOHO 3Q本身依托SOHO中國之外，其他地產(chǎn)公司也投入了資本，如路勁產(chǎn)業(yè)在今年8月就對優(yōu)客工場進行了戰(zhàn)略投資。這一現(xiàn)象讓頭部企業(yè)繼續(xù)拉開差距，非頭部企業(yè)的逆襲更加困難。

（2）盈利方式將會多元化 優(yōu)質(zhì)服務(wù)成收費增長點

其次，盈利單一的現(xiàn)狀也需要被打破。將來，共享辦公企業(yè)不止是給客戶提供工位和基礎(chǔ)設(shè)施，還會要提供綜合的服務(wù)，整合必要的資源，聯(lián)系上下游產(chǎn)業(yè)，盡可能地減少B端用戶自己跑腿的場景。隨著規(guī)模的擴大，很多基礎(chǔ)服務(wù)項目都可以通過模板化實現(xiàn)，而差異化、個性化服務(wù)則需要共享辦公企業(yè)進行精細的運營。這兩種情況都有一定的盈利空間。

（3）不再專注于獲取創(chuàng)業(yè)客戶 對大中型規(guī)模公司的爭取會成為必然

最后，隨著企業(yè)服務(wù)管理的增強，偏大型和中型公司也會青睞共享辦公?，F(xiàn)在，SOHO 3Q已經(jīng)在這方面有所嘗試，總的來說未來還會繼續(xù)朝這一方向發(fā)展。這也是基于租金差價、以及服務(wù)升級等各方面的因素，大型共享辦公企業(yè)對創(chuàng)業(yè)者控制成本的需求也更難以滿足的緣故。

相比之下，大中型企業(yè)對價格敏感度更低，對綜合服務(wù)、定制化服務(wù)的要求高，是當(dāng)前發(fā)展趨勢下更理想的客戶。

在當(dāng)前的競爭環(huán)境下，優(yōu)客工場、SOHO 3Q、氪空間等頭部企業(yè)逐漸羽翼豐滿，而那28.1%甚至更多遇到瓶頸的公司則可能掉隊?，F(xiàn)在無論哪家都想抓住下一個機會，以鞏固地位或者實現(xiàn)反超。

但是隨著行業(yè)要求的不斷提高和洗牌加速，能給后來者的機會也越來越少，對于非頭部企業(yè)來說，共享辦公與曾經(jīng)的“共享單車熱”相比還算不上是一個風(fēng)口。

文 |小謙，小謙筆記(http://xiaoqianbiji.com/)創(chuàng)始人，互聯(lián)網(wǎng)觀察員，數(shù)十家科技媒體專欄作者，轉(zhuǎn)載請注明版權(quán)

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