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過(guò)去一年的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，猶如一個(gè)“圍城”。城外的人還在拼命涌入，城里的人卻已經(jīng)感受到了行業(yè)洗牌的寒意。諸多行業(yè)問(wèn)題的爆出，將新興不久的長(zhǎng)租公寓行業(yè)推到了生存邊緣。有人哭著離開(kāi)，也有人仍在堅(jiān)守。中駿集團(tuán)旗下的長(zhǎng)租公寓FUNLIVE方隅，正是堅(jiān)守者中的一員。

在外人看來(lái)，不管將“住”這件事弄得如何五花八門(mén)、多姿多彩，終究不過(guò)是一張床而已;而在局中人看來(lái)，床的舒適固然重要，但如何能夠獲取更多的溢價(jià)才最是重中之重，畢竟，賺錢(qián)才是做生意的根本。

面對(duì)爆倉(cāng)門(mén)、甲醛門(mén)、投訴門(mén)、剝離門(mén)等諸多現(xiàn)實(shí)，局中人與局外人的反應(yīng)也不盡相同，有人唱衰，有人看好，也有人滿(mǎn)不在乎。唱衰的原因不必多說(shuō)，發(fā)生這么多事情后，總會(huì)有一些悲觀的聲音出現(xiàn)，而看好這個(gè)行業(yè)的局中人，則各有各的理由。

對(duì)FUNLIVE方隅來(lái)說(shuō)，雖然2019并不容易，但是它們不僅沒(méi)有放慢自己前進(jìn)的步伐，反而越走越堅(jiān)定。對(duì)于FUNLIVE方隅副總裁麥偉基來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓這一賽道也似乎越激烈越有趣，作為抱有樂(lè)觀態(tài)度的局中人之一，麥偉基從市場(chǎng)、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)等方面，向我們講述了他眼中的長(zhǎng)租公寓賽道，以及他看好這一賽道的理由。

1 、 現(xiàn)在社會(huì)有許多人對(duì)長(zhǎng)租公寓這樣的新型業(yè)態(tài)并不是特別看好，您對(duì)此有何看法？

現(xiàn)在許多人不看好的不是長(zhǎng)租公寓這一新型業(yè)態(tài)，而是這樣一種包租方式;比如說(shuō)人們不會(huì)說(shuō)新鴻基地產(chǎn)做的不好，因?yàn)樗叩氖侵刭Y產(chǎn)道路;人們也不會(huì)說(shuō)美國(guó)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商EQR業(yè)務(wù)發(fā)展不好，因?yàn)樗曰疬\(yùn)營(yíng)為主，走的是委托管理的道路。所以，長(zhǎng)租公寓這類(lèi)新型業(yè)態(tài)出現(xiàn)的問(wèn)題更多應(yīng)該是在商業(yè)模式上，人們不看好的也是商業(yè)模式，并非資產(chǎn)或行業(yè)的本質(zhì)。

2 、 當(dāng)下，部分 之前有涉足公寓業(yè)務(wù) 的房企也重新對(duì)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，也不乏將其剝離的企業(yè)，如遠(yuǎn)洋集團(tuán)剝離邦舍，朗詩(shī)綠色集團(tuán)剝離朗詩(shī)寓等，您對(duì)此有怎樣的見(jiàn)解？

開(kāi)發(fā)商布局長(zhǎng)租公寓大抵有兩種模式：第一種是開(kāi)發(fā)商去做包租業(yè)務(wù)，放棄是很正常的，畢竟成本太高;另外一種是開(kāi)發(fā)商對(duì)存量資產(chǎn)進(jìn)行改造，或者配合拿地進(jìn)行持有部分運(yùn)營(yíng)，問(wèn)題是沒(méi)有找到資產(chǎn)退出的有效途徑，或者說(shuō)融資成本太高，又缺乏這方面的能力及資源。

而FUNLIVE方隅不同，我們走的是一種“基金管理+連鎖運(yùn)營(yíng)”的商業(yè)模式，基于我們自有的資本和投拓團(tuán)隊(duì)，我們能從全局出發(fā)去考慮整個(gè)投資鏈條的邏輯，比如如何配合不同的融資手段或者不同融資的渠道，去把不同的渠道都加起來(lái)， 最終去優(yōu)化整個(gè)融資組合，這是方隅獨(dú)有的優(yōu)勢(shì);因?yàn)閷?duì)于長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，如何實(shí)現(xiàn)退出是一個(gè)很重要的問(wèn)題，現(xiàn)在很多運(yùn)營(yíng)商都走不掉，所以有些企業(yè)就不做公寓了。

這其實(shí)也是行業(yè)中商業(yè)模式出現(xiàn)問(wèn)題的原因，本身重資產(chǎn)是沒(méi)有問(wèn)題的，但前提是需要找到退路，如果沒(méi)有退路，就會(huì)走向爆倉(cāng)這樣的后果。

3 、 長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在前兩年還處于快速增長(zhǎng)階段，有大量的運(yùn)營(yíng)商與資金進(jìn)入，而從2018年開(kāi)始到現(xiàn)在，我們也看到許多公寓因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，陸續(xù)爆倉(cāng)，這兩年為什么會(huì)發(fā)生這樣的變化？

大概在2014、2015年開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓行業(yè)開(kāi)始快速發(fā)展，包租項(xiàng)目的租金大概每?jī)赡甑饺隄q一次，漲幅大概在5-6%，而租金可以直接影響公寓的運(yùn)營(yíng)，但業(yè)主并不會(huì)根據(jù)運(yùn)營(yíng)情況的好壞調(diào)整漲幅。比如上海，前十年的平均租金基本沒(méi)有太大的變化，從前兩年開(kāi)始，隨著物業(yè)租金上漲，從有利潤(rùn)變成了持平，沒(méi)多久就處于虧損狀態(tài)了，為什么在2019年進(jìn)入集中爆倉(cāng)期，因?yàn)樽饨饾q了幾次后，測(cè)算模型與租金漲幅不符，運(yùn)營(yíng)商們承受不住這么高的成本，主要也是他們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期太過(guò)于樂(lè)觀。

FUNLIVE方隅的測(cè)算模型與市場(chǎng)其他家不大一樣，方隅會(huì)將十年的租金增長(zhǎng)全部考慮進(jìn)模型中，再加上基本租金、運(yùn)營(yíng)成本、裝修成本等，基本將所有的硬性成本都計(jì)算進(jìn)了模型中，如果第一年的租金能夠覆蓋成本，后面十年基本也能覆蓋。所以固定成本是不變量，租金是變量的話(huà)，我們能夠計(jì)算到風(fēng)險(xiǎn)有多少。

4 、 如果運(yùn)營(yíng)商只計(jì)算租金的中間差，整體格局就會(huì)變得很小，您怎么看？

如果運(yùn)營(yíng)商只計(jì)算租金的中間差，那么如何盡可能的節(jié)省成本，就成了核心關(guān)注點(diǎn)。市面上普遍的做法是犧牲空間的舒適度來(lái)提升坪效，盡可能節(jié)省裝修成本、人工成本和運(yùn)營(yíng)成本，但是這樣下去就會(huì)導(dǎo)致各類(lèi)投訴事件的爆發(fā)，比如 “甲醛門(mén)”、長(zhǎng)期以往的話(huà)，這樣不僅不能節(jié)約成本，反而會(huì)極大程度的損害品牌自身，可謂損 “人而不利已”。所以在我看來(lái)，運(yùn)營(yíng)商應(yīng)該更多的去考慮如何多元化融資，而不是以節(jié)約成本為由犧牲客戶(hù)的居住感受和運(yùn)營(yíng)服務(wù)的質(zhì)量。

5 、 FUNLIVE方隅在公寓行業(yè)中扮演一個(gè)怎么樣的角色？

方隅有幾個(gè)比較獨(dú)特的商業(yè)模式，以重資產(chǎn)為主，比如收購(gòu)，或者與其他投資者一起投資項(xiàng)目。同時(shí)方隅也有輕資產(chǎn)的項(xiàng)目，如中駿做業(yè)主，委托我們管理，其他房企系的公寓，集團(tuán)給他們純委托的項(xiàng)目數(shù)量很少，而中駿給我們的支持就是能用來(lái)做居住用途的項(xiàng)目，都會(huì)給我們?nèi)プ鲞\(yùn)營(yíng)。

此外就是方隅的連鎖經(jīng)營(yíng)與基金管理模式，連鎖經(jīng)營(yíng)我們會(huì)把成本分?jǐn)偅⑦M(jìn)行系統(tǒng)化管理，形成規(guī)?；?。基金管理就是與基匯資本合作一些房地產(chǎn)基金，方隅將項(xiàng)目放在基金平臺(tái)中，資本方進(jìn)行投資的合作模式，陸續(xù)也會(huì)有一些投資者收購(gòu)方隅的項(xiàng)目，由我們運(yùn)營(yíng)，這又是委托管理的邏輯。

區(qū)別于以租金差為主要收入的盈利模式，方隅的收入模式除了一般的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)以外，還會(huì)有基金管理費(fèi)，包含前期開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部分、資產(chǎn)退出部分的利潤(rùn)。

6 就輕資產(chǎn)輸出而言，剛剛您提到中駿會(huì)委托方隅運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，集團(tuán)如何算這筆賬？

首先，集團(tuán)在拿有些地塊的時(shí)候就已經(jīng)承諾做長(zhǎng)租業(yè)務(wù);比如在一二線城市，居住需求很大，租金也有溢價(jià)空間，所以住宅+長(zhǎng)租公寓的模式比較理想;對(duì)于消費(fèi)相對(duì)集中的三四線城市來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心+住宅+長(zhǎng)租公寓的模式更加適合，這樣有助于形成公寓和購(gòu)物中心、住宅，三者一體的協(xié)同效應(yīng)。

泉州中駿世界城項(xiàng)目就很好的驗(yàn)證了購(gòu)物中心+住宅+長(zhǎng)租公寓這樣的協(xié)同效應(yīng)對(duì)于公寓本身的溢價(jià)，是很有幫助的，就這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，我們?cè)谌輿](méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們的產(chǎn)品與區(qū)域租戶(hù)都十分認(rèn)可，我們的長(zhǎng)租公寓溢價(jià)超過(guò)住宅租金達(dá)到30%至50%，所以這樣的組合是很成功的。

7 、 就基金管理而言，方隅有何特殊之處？

方隅的基金管理，類(lèi)似于基金公司但是又不同于傳統(tǒng)的基金管理公司。

方隅有一支專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)負(fù)責(zé)基金管理相關(guān)的系列業(yè)務(wù)，我們是一種垂直一體化的模式，即從開(kāi)發(fā)，設(shè)計(jì)，運(yùn)營(yíng)，到傳統(tǒng)基金資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的投融管退都是由方隅來(lái)負(fù)責(zé);

作為基金管理方，方隅和其他基金管理人也有很大的區(qū)別，我們是長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)別“帶運(yùn)營(yíng)”的基金管理人，基金管理和連鎖運(yùn)營(yíng)是相輔相成、相互依托的。

除此之外，方隅在重資產(chǎn)投資方面也很有特色，我們和我們的投資者是同股同權(quán)的，對(duì)方隅和投資者來(lái)說(shuō)，這樣的模式，更有利于保持雙方利益一致，共同進(jìn)退。

8 、 方隅的產(chǎn)品定位比較高端，今年會(huì)有豐富其他層次產(chǎn)品線的考量嗎？

會(huì)的。

在2019年8月，我們收購(gòu)了深圳的窩潮系的社區(qū)，他們主要做城中村的產(chǎn)品，而且拿項(xiàng)目的成本會(huì)低;城中村項(xiàng)目其實(shí)也屬于剛需產(chǎn)品，雖然并不是方隅擅長(zhǎng)的部分，但是這次收購(gòu)，能夠幫助方隅將公寓上下游的產(chǎn)品打通，豐富產(chǎn)品線;另外，我們也在觀察考量更高端的項(xiàng)目，因?yàn)樵诟叨隧?xiàng)目中，也有很大差異，這個(gè)還需要時(shí)間去驗(yàn)證。

2020年，我們也會(huì)以現(xiàn)有產(chǎn)品為主，做好產(chǎn)品線劃分，梳理品牌故事，并且持續(xù)開(kāi)拓新版圖。我們希望以一個(gè)新的形象重新面世，能夠讓市場(chǎng)和客戶(hù)更清晰的懂方隅，懂方隅的定位，從而也獲得更多認(rèn)可。

9 、 在2019年年初，您為方隅公寓設(shè)立的目標(biāo)是什么？是否實(shí)現(xiàn)？

現(xiàn)在項(xiàng)目出租率差不多達(dá)到了90%以上，基本實(shí)現(xiàn)了年初設(shè)立的出租率、利潤(rùn)率等運(yùn)營(yíng)方面的指標(biāo);另外在外拓項(xiàng)目，特別是包租的指標(biāo)上，我們一直在商討盈利模式，這部分相對(duì)放慢了腳步。

10 、 2019年對(duì)方隅來(lái)說(shuō)，是穩(wěn)步發(fā)展的一年嗎？

我覺(jué)得用“打基礎(chǔ)”來(lái)形容2019，更加合適。從2017年品牌面世開(kāi)始，到2018年在商業(yè)模式、項(xiàng)目獲取上的改變，再到2019年項(xiàng)目與成員的增加，我們更多的是在思考應(yīng)該用怎樣的方式去立足于這個(gè)市場(chǎng)。在2020年，我們希望實(shí)現(xiàn)速度上的突破，因?yàn)?020年我們也會(huì)有更多的項(xiàng)目落地，我們會(huì)抓住更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

11 、 2020年，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟，同時(shí)大量的集體租賃房源入市，加之仍有不少企業(yè)在增加產(chǎn)業(yè)鏈條，您怎么看待這樣的市場(chǎng)環(huán)境？

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身的好壞，對(duì)于方隅的產(chǎn)品影響，其實(shí)不大，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品在一線城市的價(jià)格大都在5000到15000，我們的客群的收入大都比較穩(wěn)定，屬于社會(huì)的中流砥柱。同時(shí)我們的體量并不大，所以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)于我們的影響也相對(duì)較小。方隅的產(chǎn)品都是通過(guò)對(duì)目標(biāo)客群的深度研究，花心思去做出來(lái)的，所以我們更加貼合客戶(hù)需求，客戶(hù)對(duì)我們的依賴(lài)度也很高。

另外在2020年，我們也會(huì)多關(guān)注現(xiàn)在還在市場(chǎng)上活躍的公寓，去看他們?nèi)绾尉?xì)化管理等;2020年也是市場(chǎng)整合的一年，對(duì)于整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)，賽道的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，產(chǎn)品也會(huì)越來(lái)越精，好的必須要更好，不好的也只能被淘汰。

2019年這場(chǎng)長(zhǎng)租公寓的“生死大考”，意味著長(zhǎng)租公寓已開(kāi)始走出“野蠻生長(zhǎng)”的階段，進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)期。一心逐利的“爆發(fā)型”選手逐漸退場(chǎng)，而像FUNLIVE方隅這樣的“耐力型”選手，迎來(lái)了登場(chǎng)的最佳時(shí)機(jī)。長(zhǎng)租公寓的下半場(chǎng)戰(zhàn)役，即將迎來(lái)怎樣的結(jié)局，讓我們拭目以待。

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