回顧2020年，物業(yè)股經(jīng)歷了狂歡到冷靜地“過山車”體驗，從年初到年中，物業(yè)股股價一路上揚，但是從8月開始，整個物業(yè)板塊開始逐漸下行，股價破發(fā)屢現(xiàn)。
盡管如此，業(yè)內(nèi)依舊稱2020年為物管行業(yè)的“開局之年”，在資本市場的助力下，截至2020年12月31日，已有42家物業(yè)公司上市，融創(chuàng)服務(wù)也是其中之一。
北京時間3月11日，融創(chuàng)服務(wù)公布2020年度業(yè)績報告。從財報核心數(shù)據(jù)來看，營收與凈利潤雙增長的融創(chuàng)服務(wù)交出了一份還不錯的財報。但財報發(fā)出后，融創(chuàng)服務(wù)股價并未受到多大提振，截止發(fā)稿漲幅僅有0.48%。
2020年11月9日，融創(chuàng)服務(wù)開啟赴港IPO之路，不僅引入了騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本等4名基石投資者，總認購達3.7億美元，還同時成為IDG資本在物管行業(yè)的唯一基石投資?？梢?，投行對融創(chuàng)服務(wù)還是較為看好的。現(xiàn)如今交出上市后首份答卷的融創(chuàng)服務(wù)究竟表現(xiàn)如何?隨著智慧物業(yè)成為未來行業(yè)發(fā)展的主旋律，融創(chuàng)服務(wù)又能否在激烈的賽道中閃耀出街?
首份年報迎“開門紅”，卻高度依賴母公司輸血
財報顯示，2020年融創(chuàng)服務(wù)實現(xiàn)營收約46.23億元，同比增長約63.5%;其中，物業(yè)管理服務(wù)收入約27.74億元，同比增長141.6%;非業(yè)主增值服務(wù)收入16.73億元，同比增長6.4%;社區(qū)生活服務(wù)收入約1.76億元，同比增長65.2%。
期內(nèi)，毛利12.75億元，同比增長達到77%，毛利率約為27.6%;凈利潤方面，全年實現(xiàn)歸母凈利潤約6.20億元，同比增長129.8%。結(jié)合以前的財報數(shù)據(jù)得知，融創(chuàng)服務(wù)一直維持著穩(wěn)定的業(yè)績增長。
營收持續(xù)增長的背后，與母公司融創(chuàng)中國的快速發(fā)展不無關(guān)系。對于物業(yè)服務(wù)公司而言，其業(yè)績深受母公司影響。2017-2019年以及2020年一季度，融創(chuàng)服務(wù)管理融創(chuàng)集團物業(yè)產(chǎn)生的收入分別占物業(yè)管理服務(wù)所得收入的99.4%、99.1%、99.6%及99.2%。
1月6日，母公司融創(chuàng)中國在2020年12月未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)中提到，融創(chuàng)中國全年累計實現(xiàn)合同銷售金額約5752.6億元，累計合同銷售面積約4102.1萬平方米，歸屬于公司的權(quán)益合同銷售金額約3889.2億元。截至2020年8月25日，融創(chuàng)中國擁有確權(quán)土儲總貨值超3萬億元，總面積超2.5億平方米，可見，融創(chuàng)中國豐富的土地儲備也為融創(chuàng)服務(wù)加大管理密度和業(yè)績增長保障了成長空間。
另一方面，在管面積持續(xù)穩(wěn)步提升，也推動著營收增長。截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積由2017年的2000萬平方米增長到1.35億平方米，與2019年相比，增長155.1%。合約建筑面積由2017年的5740萬平方米增長到2.64億平方米，相比2019年，增長67.2%，考慮與母公司未簽約的土地儲備面積后，將近4億平方米。這意味著高速增長的規(guī)模，在融創(chuàng)服務(wù)盈利能力提升的背后發(fā)揮著重要作用。
綜合來看，融創(chuàng)服務(wù)此次確實交出了一份還不錯的答卷。但通過對財報核心數(shù)據(jù)的分析之后，亦可窺得母公司給予了強大的助力，換言之，對融創(chuàng)中國的依賴性加較大。在如今競爭日益激烈的物管賽道上，物業(yè)公司們都在尋求一個蛻變的機會，事實上，這也反過來加劇了融創(chuàng)服務(wù)在業(yè)務(wù)上面臨的壓力。
物業(yè)“收并購”潮涌，如何整合成背后隱患
財報數(shù)據(jù)顯示，2020年，融創(chuàng)服務(wù)第三方合約建筑面積跨越式增長，新增第三方合約建筑面積6197萬平方米，占總新增合約建筑面積1.1億平方米的58%。雖然規(guī)模處于增長行列，但細究這份財報后仍有隱患存在。
從當下物業(yè)所處的環(huán)境來看，整個物業(yè)市場前景廣闊，地產(chǎn)每年給物業(yè)帶來的增量大概有17億平方米，預(yù)計2023年管理面積會突破300億，而排名較前的企業(yè)都是依托母公司或者自身開發(fā)物業(yè)，外拓中的第三方物業(yè)企業(yè)較少。隨著物業(yè)的發(fā)展，母公司或許只能保障規(guī)模增長的下限，此時外拓能力就意味著未來成長的天花板。
由于物業(yè)行業(yè)前兩年還處在野蠻生長的階段，隨著資本的不斷介入，物業(yè)上市迎來了窗口期。然而，手握充裕資金的物企出于提高市場占有率、以規(guī)模效益降低成本等角度考量，明白完成上市并不是終點，通過規(guī)模擴張爭取到更多的市場份額，才是保證業(yè)績以及股票價格的核心。據(jù)億翰智庫研究報告，2020年，上市物企披露的收并購事件達79起，有效收購事件為76起，為2019年有效并購數(shù)的2.81倍，共花費金額約107億元。
2019年11月，融創(chuàng)服務(wù)收購了成都環(huán)球世紀，2020年5月，融創(chuàng)服務(wù)又并購了業(yè)內(nèi)知名的開元物業(yè)。并購?fù)苿酉?，融?chuàng)服務(wù)在管面積由2019年年底的0.53億平方面增長至1.01億平方米，合約建筑面積為2.27億平方米。
同時，行業(yè)內(nèi)的競爭對手也不甘落后，加快收并購步伐。2020年12月，合景悠活以現(xiàn)金代價為2.144億元，收購廣州市潤通物業(yè)管理有限公司80%股權(quán)。今年1月18日，其又宣布并購雪松智聯(lián)。收購公告顯示，截至2020年12月31日，雪松智聯(lián)的在管面積合計超過8600萬平方米，在管項目合計超過1000個;克而瑞物管發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，合景悠活在管面積合計約4180萬平方米。交割后，預(yù)計本集團整體在管面積將突破1.2億平方米。
未來隨著“物業(yè)收并購”大潮來臨，華潤萬家，萬科，碧桂園等競爭對手勢必也會參與進來分食市場。可以預(yù)見，未來收并購及整合將成為物管行業(yè)的重大趨勢。
然而，不可否認的是，雖然“收并購”很容易，但是之后如何整合，平安過渡才是決定物業(yè)企業(yè)是否成功擴張的重要因素。目前來看，很多物業(yè)公司為了趕上市潮而急于做并購，將大量的資金投入到規(guī)模擴張中。據(jù)克而瑞報告顯示，已上市企業(yè)均將IPO募資凈額中的六到八成左右用于戰(zhàn)略擴張。
財報顯示，2020年融創(chuàng)服務(wù)凈經(jīng)營現(xiàn)金流10.24億元，同比增長45%，在手現(xiàn)金93.79億元。經(jīng)營現(xiàn)金流入充沛，發(fā)展資金充足，或許也是為后續(xù)持續(xù)的收并購做準備。
事實上，物業(yè)并購不僅僅是購買股權(quán)、合并業(yè)績，而是要產(chǎn)生互補性、產(chǎn)業(yè)協(xié)同性，有價值提升。只有控制了企業(yè)財務(wù)、解決了人力、戰(zhàn)略達成一致、文化融合，才能真正形成對這個企業(yè)的管理。
2013年到目前為止，拿到了控股權(quán)但是沒有并表進駐的企業(yè)很多，甚至還出現(xiàn)合作之后業(yè)績大量萎縮的。由于物業(yè)本身是輕資產(chǎn)，但是大家卻用重資產(chǎn)對其進行估值并購，最后錢花了，管理人員派不進去，導(dǎo)致項目大量丟失，出現(xiàn)利潤大幅下滑的局面。
隨著物管公司上市潮的持續(xù)，行業(yè)內(nèi)的馬太效應(yīng)將愈發(fā)顯著，擁有品牌優(yōu)勢的物管公司通過兼并收購等方式不斷搶占市場份額，未來融創(chuàng)服務(wù)面臨的壓力也不可小覷。但值得注意的是，為了持續(xù)保持增長動力，融創(chuàng)服務(wù)將高品質(zhì)服務(wù)作為戰(zhàn)略之一，打造“智慧社區(qū)”，積極尋求新的增長點。
社區(qū)服務(wù)注入“智慧”元素，融創(chuàng)服務(wù)能否博得好彩頭？
財報顯示，社區(qū)生活服務(wù)收入約1.76億元，同比增長65.2%，增速僅次于物業(yè)管理服務(wù)板塊。
在此次財報中，融創(chuàng)服務(wù)稱未來要加快打造智慧園區(qū)和智慧物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)，將立足于自身高品質(zhì)服務(wù)能力的優(yōu)勢基礎(chǔ)，構(gòu)建線上線下一體化生活服務(wù)平臺。
事實上，早在去年上市當天，融創(chuàng)服務(wù)行政總裁曹鴻玲曾對外表示，融創(chuàng)服務(wù)將在提升高品質(zhì)服務(wù)能力的基礎(chǔ)上，打造智慧社區(qū)、物業(yè)運營管理、客戶生活服務(wù)一體化的線上服務(wù)平臺，快速發(fā)展“線上+線下”的客戶運營能力。
不難看出，融創(chuàng)服務(wù)對于這一目標所透露出的野心。
所謂智慧社區(qū)，實際上是指充分利用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、移動互聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)的集成應(yīng)用,為社區(qū)居民提供一個安全、舒適、便利的現(xiàn)代化、智慧化生活環(huán)境，從而形成基于信息化、智能化社會管理與服務(wù)的一種新的管理形態(tài)的社區(qū)。
近年來，隨著智慧社區(qū)場景不斷延伸，智慧社區(qū)的發(fā)展也呈現(xiàn)如火如荼的局面。據(jù)《2019年中國智慧社區(qū)行業(yè)市場前景及投資研究報告》預(yù)計，2020年我國智慧社區(qū)市場規(guī)模將突破5000億元，到2022年市場規(guī)模將近萬億元。這也讓眾多大企業(yè)看到了智慧社區(qū)帶來的新機遇。
面對如此大的市場蛋糕，融創(chuàng)服務(wù)自然也不能缺席。雖說對于智慧社區(qū)板塊的藍圖構(gòu)建是美好的，但現(xiàn)實卻仍有些骨感。
首先，智慧社區(qū)屬于社區(qū)生活服務(wù)領(lǐng)域，從財報來看，這個部分的占比僅有0.38%，未來能不能將這一領(lǐng)域的營收做大是個疑問號。
事實上，比起其他領(lǐng)域，智慧社區(qū)賽道并沒有如預(yù)期一樣快速爆發(fā)，主要還是因為面對較多的阻礙因素。
智慧社區(qū)與普通社區(qū)的本質(zhì)區(qū)別在于連接，建設(shè)智慧社區(qū)就要實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)各部分全連接。而這一目標看似簡單，實行起來卻是不易。
一方面，實現(xiàn)內(nèi)部全連接，需要足夠的設(shè)備和資金支撐，同時工作人員的技術(shù)操作能力也要配套。融創(chuàng)服務(wù)顯然要投入更多的資金，但是目前，其在收并購上的動作，也需要大量的現(xiàn)金流，比起華潤萬家，碧桂園等資金鏈雄厚的公司來說，融創(chuàng)服務(wù)顯得有些力不從心，同時，工作人員等人力成本的投入，費用增加后續(xù)也會影響到利潤。
另一方面，從行業(yè)角度來看，智慧社區(qū)也難以避免當前各類智慧化解決方案的“通病”，數(shù)據(jù)孤島和標準缺失，而這需要政府或行業(yè)協(xié)會牽頭制定，編制標準體系，才能較好地解決數(shù)據(jù)融合應(yīng)用問題。
此外，智慧社區(qū)中技術(shù)與場景難以“水*融”、系統(tǒng)架構(gòu)過于復(fù)雜、實施難度大等問題也需要克服。
總的來說，與智慧城市一樣，智慧社區(qū)也是必然的趨勢，家庭走向智能、社區(qū)擁抱科技是信息化社會發(fā)展的表現(xiàn)，智慧社區(qū)產(chǎn)業(yè)未來的健康發(fā)展值得憧憬。雖然融創(chuàng)服務(wù)在“智慧社區(qū)”賽道上仍然存在一些可以想象的空間，但當下來看，對這一賽道的建設(shè)依舊漫長。
文章來源：港股研究社，轉(zhuǎn)載請注明版權(quán)。
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