落地?zé)?、穿衣鏡、晾衣架、五斗柜……剛到北京實(shí)習(xí)的李遠(yuǎn)，雙十二花了3000多元購買家具。雖然房子是租的，面積也算不上大，可李遠(yuǎn)希望自己也擁有家居博主一樣的家，用他的話說“年輕人總要活得精致些”。
到北京實(shí)習(xí)前，李遠(yuǎn)并沒有想過買家具的事，父母給的一萬塊錢“安家費(fèi)”，剛好夠“押一付三”的租金，幾乎沒有多余的錢買裝飾品。李遠(yuǎn)在租房時(shí)看到了自如的“免押金”服務(wù)，不但省掉了一個(gè)月的押金，還可以 “月付”的方式付款。沒有了房租上的經(jīng)濟(jì)壓力，讓李遠(yuǎn)可以更自由地支配自己的“安家費(fèi)”。
像李遠(yuǎn)這樣的年輕人不在少數(shù)，他們沒有想到的是，曾經(jīng)讓不少租房者苦惱的“押一付三”慣例，正在發(fā)生一些微妙的變化。
01 租房押金的“惡性演變”
每一個(gè)有過租房經(jīng)歷的人，對(duì)“押一付三”都不會(huì)陌生，如果是中介推薦的房源，還要額外付一個(gè)月的租金作為“中介費(fèi)”。盡管這樣的陳規(guī)被無數(shù)人詬病，卻是租房市場延續(xù)了許多年的既定規(guī)則。
個(gè)中原因并不難解釋。
就像新聞上時(shí)常出現(xiàn)的報(bào)道：租客退房后留下了滿屋子垃圾，房東雇人打掃了兩個(gè)小時(shí)才清理完，甚至連墻壁都要重新粉刷；有租客賣掉房間里的所有家電，拿著幾千塊錢去旅游，房東上門催租金時(shí)才發(fā)現(xiàn)人已經(jīng)不見了；欠繳水電費(fèi)、到期不搬離、家具家電損壞等報(bào)道，可以說司空見慣。
“押金”本質(zhì)上就是一種信用保障，為了防范違約而采取的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移措施，一旦租客出現(xiàn)違約行為，房東可以利用“押金”保障自身的權(quán)益。在社會(huì)信用程度較低時(shí)，“押金”逐漸成為社會(huì)上下游的共識(shí)，時(shí)間可以追溯到一千多年前的宋代，租房時(shí)需要簽訂“契約”，還要向“房牙子”付傭金為契約作保。
只是在時(shí)間的推移下，原本合理的信用保障開始向“惡性”演變，租客間接成了所有風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者。
一個(gè)典型的現(xiàn)象是“退押金難”。在簽合同的時(shí)候，一些房東、中介設(shè)置了各種陷阱，提前退租就會(huì)沒收押金，哪怕是到期后退租，也可能因?yàn)榉N種原因被扣押金。租客就像被套了一副隱形的枷鎖，哪怕是家電壞了沒人維修、水電費(fèi)明顯不合理，也會(huì)忌憚房東不退押金而放棄維權(quán)。
在這樣的局面下，看似合理的“押一付三”早已變了味道，某種程度上保障了房東的利益，代價(jià)是把一股腦地甩給了租客，淪為租房行為中的弱勢(shì)群體。即便圍繞租賃市場的各項(xiàng)政策和法規(guī)正越來越完善，但在時(shí)間成本、溝通糾紛等因素的制約下，大多數(shù)租客只能默默忍受行業(yè)現(xiàn)狀。
可站在年輕人的立場上，“押一付三”的準(zhǔn)則背后，不單單是權(quán)益是否被保障的問題，更是無法逃避的經(jīng)濟(jì)壓力，一次性支付四五個(gè)月的房租，常常讓很多應(yīng)屆畢業(yè)生吃不消，以至于吐槽租房經(jīng)歷、和中介斗智斗勇的故事，經(jīng)常成為社交媒體上的熱門話題，年輕人對(duì)“免押金”的呼聲也越來越高。
02 一場長達(dá)10年的探索
想要改寫運(yùn)行了上千年的行業(yè)規(guī)則，絕不是一件容易的事，在“推翻”舊有的信用保障體系前，必須要構(gòu)建起新的信用制度，以保障房東應(yīng)有的權(quán)益。文初提到的自如，在“免押金”這件事上就探索了10年多時(shí)間。
想要對(duì)全社會(huì)推行免押金，故事還要從2016年說起。
為了創(chuàng)建“陽光租住生活”，長租平臺(tái)自如在2016年推出了國內(nèi)首個(gè)租住領(lǐng)域信用產(chǎn)品——自如信用，通過身份信息、履約歷史、租住行為、外部信用四個(gè)維度，對(duì)租客從簽約、居住直至解約的信用記錄進(jìn)行評(píng)定，如果用戶的自如信用分能夠達(dá)到180分，就可以享受到押金全免的服務(wù)。
如果說押金屬于租房交易過程中的“信用實(shí)體化”，推行免押金模式就要找到其他的途徑來進(jìn)行信用核驗(yàn)。自如的思路是通過身份認(rèn)證、個(gè)人信用分或引入第三方信用機(jī)構(gòu)等替代押金，平臺(tái)基于規(guī)則對(duì)用戶的信用進(jìn)行評(píng)估，對(duì)應(yīng)的活動(dòng)有面向大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生的“海燕計(jì)劃”、自如“企悅會(huì)”簽約企業(yè)的在職員工身份認(rèn)證，以及這次年底推出的芝麻信用分超550即可免押金的活動(dòng)。
從限制范圍的探索到“租房免押金”的大規(guī)模落地，自如等平臺(tái)的新選擇，離不開兩個(gè)因素的驅(qū)動(dòng)。
一是自如的經(jīng)驗(yàn)積累。比如“海燕計(jì)劃”在過去10年中為近350萬畢業(yè)生減免了超過12億元的租房押金，哪怕沒有押金作為擔(dān)保，依舊有90%的畢業(yè)生正常履約，既印證了用身份認(rèn)證替代押金作為“信用擔(dān)保”可行性，也讓自如在免押金規(guī)則設(shè)置、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面積累了豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。
二是第三方信用體系的完善。比如自如和支付寶的合作，芝麻信用分超過550分即符合免押金條件。由于芝麻信用分綜合了用戶信用歷史、行為偏好、履約能力、身份特質(zhì)、人脈關(guān)系等維度，能夠準(zhǔn)確評(píng)估用戶的履約能力。而且550分的門檻并不高，大部分用戶都能享受自如的免押金服務(wù)。
潛在的影響不應(yīng)小覷，在信用體系越來越完善的當(dāng)下，“押一付三”不再是信用擔(dān)保的唯一選項(xiàng)，至少已經(jīng)在自如平臺(tái)上驗(yàn)證。直接受益者正是李遠(yuǎn)代表的年輕租客群體，一旦消除了一次性支付高昂租金的壓力，他們?cè)敢庠谄渌M(fèi)上有更大的支出，無疑可以進(jìn)一步釋放市場的經(jīng)濟(jì)活力。
03 免押金會(huì)是新風(fēng)向嗎
有了自如的探索經(jīng)驗(yàn)，租房免押金會(huì)是租賃市場的新風(fēng)向嗎？畢竟國內(nèi)有著上億的租房人群，特別是經(jīng)濟(jì)壓力比較大的年輕客群，加入免押金、月付成為新的行業(yè)規(guī)則，對(duì)租房市場的沖擊不言而喻。
核心在于兩個(gè)層面的挑戰(zhàn)。
首先是平臺(tái)方是否作為。從“押一付三”過渡到免押金、月付的新模式，隱藏的履約風(fēng)險(xiǎn)并沒有消失，照舊會(huì)有一些租客存在“不端行為”。自如的免押金服務(wù)，其實(shí)是平臺(tái)承擔(dān)了其中的不確定風(fēng)險(xiǎn)，需要平臺(tái)方有著較強(qiáng)的規(guī)模實(shí)力，能夠承擔(dān)免押金服務(wù)產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營壓力。
一些由房產(chǎn)中介、二房東管理的房源，恐怕不會(huì)選擇跟隨自如的免押金路線。也就是說，目前僅長租模式具備免押金的基礎(chǔ)，“押一付三”的現(xiàn)象將在相當(dāng)長一段時(shí)間、相當(dāng)多的城市里繼續(xù)存在。
其次是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。租住市場的非標(biāo)準(zhǔn)化是不爭的事實(shí)，涉及到地段、戶型、裝修、習(xí)俗等多種誘因，再加上租客素質(zhì)的參差不齊，無法預(yù)估的溝通和調(diào)解成本，就足以讓不少平臺(tái)望而卻步。
自如之所以敢大規(guī)模落地免押金服務(wù)，平臺(tái)的運(yùn)營能力和規(guī)模實(shí)力只是一個(gè)側(cè)面，另一個(gè)重要驅(qū)動(dòng)是自如租房產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。以自如的合租產(chǎn)品“友家7.0”為例，有著標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化的裝修、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，最大化降低了損毀、扯皮等風(fēng)險(xiǎn)，可以將免租金帶來的成本增加控制在合理的范圍內(nèi)。
最終的選擇權(quán)其實(shí)掌握在億萬租客手中。作為個(gè)體的我們，無力改寫所謂的行業(yè)規(guī)則，卻可以在租房時(shí)投票給有“免押金服務(wù)”的平臺(tái)，如果平臺(tái)或中介機(jī)構(gòu)不改變“押一付三”的付款策略，就將失去一個(gè)個(gè)訂單，以良幣驅(qū)逐劣幣的方式，倒逼行業(yè)內(nèi)大大小小的平臺(tái)擁抱免押金的新風(fēng)向。
樂觀一些的話，“免押金服務(wù)”的普及可能并不是一種奢望。五六年前的時(shí)候，到小區(qū)的公告欄去找租房廣告，還是不少人租房的主要渠道，現(xiàn)在許多人已經(jīng)養(yǎng)成了線上查找房源的用戶習(xí)慣，VR逐漸取代線下成為看房的新范式。
同時(shí)也印證了一個(gè)不變的規(guī)律：無論是技術(shù)上的創(chuàng)新，還是制度性的改良，只要是有利于用戶的改變，都會(huì)成為不可逆的行業(yè)趨勢(shì)。
04 寫在最后
經(jīng)過多年的高速增長后，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從增量進(jìn)入存量市場，越來越多的年輕人希望通過租房解決居住問題。
“免押金”服務(wù)也許只是個(gè)楔子。
當(dāng)租住市場的底層邏輯悄然生變，上下游的參與者都應(yīng)該積極探索，圍繞年輕人的租住需求，不斷消除用戶體驗(yàn)上的痛點(diǎn)，提供人性化的租住體驗(yàn)，而非固守不合時(shí)宜的舊制度，比如在押金問題上打破行業(yè)慣例，推動(dòng)租房邁入信用免押的普惠時(shí)代。
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