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大多數(shù)行業(yè)的成長(zhǎng)軌跡都是一條S型曲線。
啟動(dòng)期被推上風(fēng)口，然后是資本和創(chuàng)業(yè)者的涌入，接下來因?yàn)檫^度瘋狂而跌落谷底，最終在洗牌賽后逐漸走向正常的軌道。
按照S型曲線的邏輯，不難將長(zhǎng)租公寓進(jìn)行對(duì)號(hào)入座：
2016年在“房子是用來住的”的旋律下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)被徹底激活，在資本市場(chǎng)一時(shí)風(fēng)頭無兩，而為了搶占越來越多的市場(chǎng)份額，諸如高收低租、長(zhǎng)收短付、租金貸等污點(diǎn)問題應(yīng)運(yùn)而生，2018年底開始的“爆雷”事件一直燒到了2020年末。
以至于在不久前的時(shí)候，蘑菇租房也曝出了爆雷的消息，蘑菇租房創(chuàng)始人兼CEO馬曉軍發(fā)布公告表示，由于2019年初融資未到位，加上戰(zhàn)略失誤、人力成本激增，公司陷入經(jīng)營(yíng)危機(jī)。
長(zhǎng)租行業(yè)似乎被蒙上了一層陰影，當(dāng)前的洗牌賽仍在繼續(xù)，不過行業(yè)也出現(xiàn)了一些變革的跡象。
北京出臺(tái)了針對(duì)租賃市場(chǎng)的“最嚴(yán)監(jiān)管”，為企業(yè)的“資金池”和“租金貸”雙雙戴上了枷鎖;長(zhǎng)租行業(yè)的頭部玩家自如，也順勢(shì)推出了業(yè)主資產(chǎn)委托的新模式，戰(zhàn)略重心開始往重塑長(zhǎng)租價(jià)值產(chǎn)業(yè)鏈的方向轉(zhuǎn)移。
01 長(zhǎng)租背后的價(jià)值鏈
長(zhǎng)租行業(yè)的發(fā)展，一度被貼上“二房東”的標(biāo)簽，然而背后的各環(huán)節(jié)的價(jià)值創(chuàng)造往往被忽略了。
長(zhǎng)租公寓的背后涵蓋了家裝、服務(wù)賦能、平臺(tái)高效撮合交易等諸多環(huán)節(jié)，但過去一些激進(jìn)的玩家熱衷于“跑馬圈房”的燒錢游戲，練就的只有“規(guī)模”外功，在整個(gè)價(jià)值鏈層面鮮有創(chuàng)新。
此前的長(zhǎng)租模式多半采用了全權(quán)包租的委托模式，即與房東簽訂三年以上的租期，然后對(duì)房屋裝修改造后通過平臺(tái)進(jìn)行出租，并匹配租期服務(wù)。而外界已習(xí)慣將焦點(diǎn)聚集在長(zhǎng)租行業(yè)的前端——如二房東一樣拿房、裝修、出租，并沒有太多人去深究諸如裝修、服務(wù)、科技等背后的整個(gè)價(jià)值鏈。
然而傳統(tǒng)的全權(quán)包租方式在租賃大環(huán)境變化時(shí)不夠靈活，比如疫情的持續(xù)影響，長(zhǎng)租平臺(tái)如果出租率有所下降，或大環(huán)境下租賃價(jià)格走弱，會(huì)出現(xiàn)價(jià)格倒掛、高收低出的局面。
一邊是長(zhǎng)租發(fā)展近十年的積淀，一邊是模式亟待升級(jí)， 2021年的長(zhǎng)租行業(yè)誰(shuí)會(huì)最先謀求變局?
有些幸存的中小平臺(tái)逐漸放棄對(duì)房屋的改造裝修，放棄對(duì)品質(zhì)和服務(wù)的保障，重新走回二房東的時(shí)代。
但這似乎并不是一個(gè)好的選項(xiàng)。根據(jù)《2020中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書》顯示，房屋的品質(zhì)、租期的服務(wù)已經(jīng)是僅次于租金和交通區(qū)位的考量因素，對(duì)于90后、00后等新世代的年輕人而言，有超過6成人將長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)作為租房時(shí)的首選，“長(zhǎng)租”的生活方式已經(jīng)深入人心。
或許還存在另一種思路，改變過去全權(quán)包租的路線，以賦能者的身份滲透到房屋委托的各個(gè)環(huán)節(jié)。比如根據(jù)租客的喜好需求，為房東提供從裝修設(shè)計(jì)到家具采購(gòu)再到施工完善的一攬子服務(wù);通過互聯(lián)網(wǎng)賦能進(jìn)行快速交易撮合;租期服務(wù)讓業(yè)主租客省心省力。這既能滿足當(dāng)下租房主力軍對(duì)品質(zhì)的需求，也能將全委托模式變得輕快一些。
按照互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)的慣例，當(dāng)行業(yè)在一個(gè)方向上走進(jìn)死胡同的時(shí)候，賽場(chǎng)上聰明的玩家總是會(huì)找到新的方向突圍。
長(zhǎng)租行業(yè)似乎也是如此，至少在洗牌賽已經(jīng)進(jìn)行到一定階段，行業(yè)漸漸回歸理性的時(shí)候，頭部長(zhǎng)租企業(yè)不會(huì)放棄或弱化其核心競(jìng)爭(zhēng)力，自如已經(jīng)將重心指向了整個(gè)長(zhǎng)租價(jià)值鏈的重新塑造。
02 自如釋放的信號(hào)
重啟產(chǎn)業(yè)變革的長(zhǎng)租公寓，正在趟出一條穩(wěn)健前行的新路子。
自如推出的名為“增益租”的新模式中，并未延續(xù)全權(quán)包租的策略，而是主打租金無差價(jià)、收益有保底、合約一年起等創(chuàng)新機(jī)制，與房東的關(guān)系也從過去單純的租賃委托，轉(zhuǎn)向合作共贏的伙伴。選擇在行業(yè)爆雷潮后的特殊節(jié)點(diǎn)上推出新模式，自如似乎有意向外界釋放一些變革的信號(hào)。
首先站在房東的立場(chǎng)上看，新模式隱藏了不少的彩蛋。
被疫情影響的儼然不只有長(zhǎng)租平臺(tái)，在租房市場(chǎng)相對(duì)疲軟的局面下，不少年代老舊、裝修過時(shí)的房源早已喪失了對(duì)年輕人群的吸引力。自如借助“增益租”向老舊小區(qū)的房東們拋出了橄欖枝，通過自如在裝修環(huán)節(jié)的經(jīng)驗(yàn)和能力輸出，或許可以解決老舊小區(qū)在租賃市場(chǎng)中不被青睞的現(xiàn)狀。
同時(shí)在新的委托模式下，自如將與業(yè)主共同確定房屋出租價(jià)格，并向業(yè)主完全公開實(shí)際出租收益，哪怕是在市場(chǎng)下行、出租情況不理想的情況下，自如也承諾將向業(yè)主支付八成左右的保底收益。也就是說，租金本身的透明性最大程度保障了業(yè)主的權(quán)益，而“保底收益”也為業(yè)主規(guī)避了市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)，自如對(duì)新模式和市場(chǎng)前景展現(xiàn)了十足的信心。
最低僅需簽約一年的周期，同樣有著不可小覷的吸引力。以往動(dòng)輒三年以上的租賃周期，嚴(yán)格限制了業(yè)主的資產(chǎn)配置需求，而高靈活性的新委托方式，無疑賦予了業(yè)主更大的自由度。
站在自如自身的立場(chǎng)上，新模式的推出也承載著新的戰(zhàn)略構(gòu)想。
一方面，新模式的出現(xiàn)有望盤活存量閑置房屋資產(chǎn)，諸如老舊小區(qū)、租賃周期短的房屋將加速投入市場(chǎng)，既能緩解住房需求的供需錯(cuò)配問題，也將持續(xù)擴(kuò)大自如管理的房產(chǎn)規(guī)模，進(jìn)一步增強(qiáng)在市場(chǎng)中的話語(yǔ)權(quán)，夯實(shí)市場(chǎng)份額向頭部集中的格局。
另一方面，自如的商業(yè)模式在某種程度上由重變輕，省去了在房屋翻新改造等環(huán)節(jié)的硬性成本投入，將精力集中于品控、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)等環(huán)節(jié)，推動(dòng)長(zhǎng)租行業(yè)的模式優(yōu)化，進(jìn)而保障業(yè)主的穩(wěn)定收益，同時(shí)為租客提供多元化、個(gè)性化的租住新體驗(yàn)。
作為市場(chǎng)份額和行業(yè)影響力最大的長(zhǎng)租平臺(tái)，自如的主動(dòng)求變勢(shì)必將為整個(gè)行業(yè)按下轉(zhuǎn)型升級(jí)的“快進(jìn)鍵”，并將重構(gòu)市場(chǎng)的生存法則。
03 行業(yè)走進(jìn)下半場(chǎng)
經(jīng)歷了洗牌賽和轉(zhuǎn)型升級(jí)的信號(hào)，長(zhǎng)租公寓正在進(jìn)入下半場(chǎng)。
不同于上半場(chǎng)的暗流涌動(dòng)和野蠻生長(zhǎng)，理性經(jīng)營(yíng)將是長(zhǎng)租行業(yè)下半場(chǎng)的頭號(hào)命題，而在市場(chǎng)不斷糾偏的過程中，勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步壓縮行業(yè)的灰色空間，不少腰部平臺(tái)可能將陸續(xù)退出長(zhǎng)租的賽道。
一場(chǎng)“刮骨療毒”式的自我革命，預(yù)示著長(zhǎng)租行業(yè)的徹底重塑。
比如在商業(yè)模式上，雖然打著長(zhǎng)租公寓的招牌，可不少玩家并沒有跳出賺差價(jià)的“二房東”思維，甚至是一切亂象的根源所在。當(dāng)自如在“增益租”的新模式中奠定了租金收益透明化的基礎(chǔ)，場(chǎng)上的玩家們需要找到多元化的盈利渠道。
自如主動(dòng)求變的底氣也在于此，過去幾年中自如不斷打磨長(zhǎng)租價(jià)值鏈條，先后孵化了搬家、保潔、維修等服務(wù)體系，并且已經(jīng)給出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單：
2020年自如一站全包式精致搬家服務(wù)的訂單比去年同比增長(zhǎng)67.48%，37%的租客每月定時(shí)購(gòu)買一次保潔服務(wù)，對(duì)外維修項(xiàng)目累計(jì)訂單同比增長(zhǎng)153.94%……與同類企業(yè)相比，自如已經(jīng)告別了一條腿走路的模式，徹底擺脫了“二房東”的身份，轉(zhuǎn)向圍繞居住體驗(yàn)的一體化服務(wù)商。
再比如在競(jìng)爭(zhēng)籌碼上，房屋規(guī)模在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是長(zhǎng)租平臺(tái)的“核心武器”，但在商業(yè)模式變輕后，背后的運(yùn)營(yíng)能力、供應(yīng)鏈能力和客戶服務(wù)能力，將是不同平臺(tái)較量的對(duì)象，注定會(huì)加速投機(jī)者的淘汰，市場(chǎng)份額向頭部平臺(tái)集中。
可以佐證的是，2020年倒下的長(zhǎng)租平臺(tái)中，不少玩家的周轉(zhuǎn)率已經(jīng)低于50%，運(yùn)營(yíng)能力的不足可以說是拖垮資金鏈的元兇之一。
而自如在這一方面的表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)：根據(jù)自如在《2020長(zhǎng)租消費(fèi)新趨勢(shì)報(bào)告》中公布的數(shù)據(jù)，自如房源的平均出租周期為15天，遠(yuǎn)低于普租的45天，且所有房源的入住率都穩(wěn)定在90%以上……運(yùn)營(yíng)能力曾經(jīng)是長(zhǎng)租平臺(tái)活下來的關(guān)鍵，也將醞釀一場(chǎng)滾雪球式的市場(chǎng)演變。
不過對(duì)整個(gè)長(zhǎng)租行業(yè)而言，破舊立新絕不是什么壞消息。租住服務(wù)的品質(zhì)化，將不斷強(qiáng)化租住功能，弱化房屋的金融屬性，符合“房住不炒”的社會(huì)意志;產(chǎn)業(yè)鏈上下游的服務(wù)優(yōu)化，無形中提高了長(zhǎng)租公寓的進(jìn)入門檻，避免2019年前后的行業(yè)亂象再次上演，最終利好的將是租客和房東。
04 寫在最后
住的需求是剛性的，長(zhǎng)租公寓絕不會(huì)是短暫的風(fēng)口。
即便是從自如誕生的2011年開始算起，長(zhǎng)租公寓也剛剛走到第10個(gè)年頭。倘若用長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光審視長(zhǎng)租行業(yè)，所謂的爆雷潮不過是行業(yè)進(jìn)化之路中的小插曲，隨著監(jiān)管的持續(xù)干預(yù)和自如等頭部玩家的推陳出新，長(zhǎng)租行業(yè)在2021年初走上一條長(zhǎng)且寬的大道。
有理由相信，經(jīng)過S型曲線的谷底后，自如新模式為行業(yè)摘掉“二房東”的帽子，長(zhǎng)租行業(yè)的想象空間才剛剛開始。
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