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京東最近發(fā)生了兩件大事，兩件都與物流基礎(chǔ)設(shè)施有關(guān)。

一件是2月8日，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT”）正式登陸上交所，投資者獲得了機(jī)會(huì)，去分享京東三處物流園區(qū)的收益（其中兩處為京東知名的“亞洲一號(hào)”智能物流園）。

另一件發(fā)生在1月底，京東宣布將關(guān)閉印度尼西亞和泰國(guó)的電商業(yè)務(wù)，外界認(rèn)為這是京東在東南亞電商“內(nèi)卷”背景下，不得不放棄競(jìng)爭(zhēng)惡化的電商業(yè)務(wù)，京東則稱要專注于供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以此為核心發(fā)展國(guó)際化。京東產(chǎn)發(fā)在印尼投資管理了40萬平方米的物流產(chǎn)業(yè)園。

雖然資本事件和業(yè)務(wù)事件、國(guó)內(nèi)和海外看起來并沒有什么聯(lián)系，兩者卻都指向了物流基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)值。京東還只是一個(gè)代表，去年以來，中國(guó)物流地產(chǎn)龍頭普洛斯、全球最大的倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)商安博，以及因?yàn)楹＿\(yùn)價(jià)格暴漲而走入普通人視線的馬士基，都在以百億級(jí)別的投入加碼物流基礎(chǔ)設(shè)施。

業(yè)務(wù)的價(jià)值已經(jīng)被市場(chǎng)充分認(rèn)知，但物流倉(cāng)儲(chǔ)邁開步子轉(zhuǎn)型仍然不容易。在REITs這類方興未艾的金融工具的支持下，物流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域正在風(fēng)起云涌。

REITs，人人都能“搞基建”？

在理解物流基礎(chǔ)設(shè)施的更多變化前，有必要先解釋，REITs是如何讓普通人參與到這場(chǎng)變局中的。

REITs學(xué)名為“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust）”，簡(jiǎn)單來說就是通過發(fā)行類似股票的憑證，讓投資者通過購(gòu)買這些憑證匯集資金，再委托專門的投資機(jī)構(gòu)用這些資金進(jìn)入經(jīng)營(yíng)管理，最后分紅給投資者。投資者因此類似于基礎(chǔ)設(shè)施的“收租人”。

（中金普洛斯REIT產(chǎn)品結(jié)構(gòu)圖）

早期曾引起市場(chǎng)關(guān)注的REITs項(xiàng)目有港股上市的順豐房托，其年化收益率在8%左右，是港交所第一只以物流地產(chǎn)資產(chǎn)為主的REITs。

京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT就是由嘉實(shí)基金設(shè)立和管理。天眼查信息此前顯示，京東重慶、廊坊等地原本由京東自己持股的物流公司，已經(jīng)完成向嘉實(shí)資本子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

而具體到實(shí)際項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，幾個(gè)主體的關(guān)系大概是：京東物流和其他客戶承租對(duì)應(yīng)的物流基礎(chǔ)設(shè)施，京東東鴻負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理這些項(xiàng)目資產(chǎn)。京東產(chǎn)發(fā)則是京東東鴻的控股股東，持有京東所有自建倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施項(xiàng)目。

目前的相關(guān)法規(guī)限制了REITs只能購(gòu)買成熟資產(chǎn)，一定程度上，這令不動(dòng)產(chǎn)的收益前景變成了“可動(dòng)產(chǎn)”，而且投資者不需要參與實(shí)體建設(shè)經(jīng)營(yíng)問題，風(fēng)險(xiǎn)得以降低。

因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)小和投資門檻降低，國(guó)內(nèi)REITs自2021年6月誕生起就十分火爆。《中國(guó)REITs市場(chǎng)2022年盤點(diǎn)報(bào)告》顯示，截至2022年末，國(guó)內(nèi)共有25只REITs產(chǎn)品獲批，募集資金和總市值都在迅速接近千億。

國(guó)內(nèi)的REITs投資對(duì)象既包括物流地產(chǎn)、IDC數(shù)據(jù)中心之類的不動(dòng)產(chǎn)，也包括高速公路、垃圾發(fā)電等產(chǎn)業(yè)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。例如，2021年普洛斯與中金合作發(fā)行了中金普洛斯REIT，包含位于京津冀、長(zhǎng)三角及大灣區(qū)的七處倉(cāng)儲(chǔ)物流園。2022年，華夏基金和中國(guó)交建推出了國(guó)內(nèi)首單央企高速公路REITs投資項(xiàng)目。

作為投資品，要吸引外部投資者參與“基建”，必然要具備一定的收益能力，京東REITs之所以與物流行業(yè)的變局關(guān)聯(lián)，就是因?yàn)槠浔澈蟮奈锪骰A(chǔ)設(shè)施價(jià)值。

物流基礎(chǔ)設(shè)施投資價(jià)值何在？

目前已經(jīng)上市的REIT倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目——中金普洛斯REIT與紅土鹽田港REIT收益都較為可觀，漲幅較發(fā)行價(jià)均在30%以上。京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT最終實(shí)現(xiàn)投資者總認(rèn)購(gòu)金額718.16億元，網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)金額超126倍，反映了市場(chǎng)的熱情。

（中金普洛斯REIT自上市至今實(shí)現(xiàn)了37.23%的二級(jí)市場(chǎng)漲幅）

物流基礎(chǔ)設(shè)施的綜合成熟度卻非常高，具有一定的反周期性。以物流地產(chǎn)為例，2022年，物流地產(chǎn)投資總額達(dá)140億元，為過去20年的第二高點(diǎn)。而眾所周知，2022年的經(jīng)濟(jì)溫度并不高。

不過，由于經(jīng)營(yíng)水平等因素的影響，國(guó)內(nèi)物流資產(chǎn)發(fā)展區(qū)域差異較大。仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，2022年三季度，中西部地區(qū)的物流地產(chǎn)空置率走高，租金也在下滑，例如成都和重慶租金環(huán)比下降了1.9%。

和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類的REITs項(xiàng)目不同，物流基礎(chǔ)設(shè)施本質(zhì)上是一個(gè)彈性行業(yè)，可以根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整盈利能力。而特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目往往涉及國(guó)計(jì)民生，只能實(shí)現(xiàn)固定收益。用金融行業(yè)近似的分類而言，物流基礎(chǔ)設(shè)施是“股”的價(jià)值，而特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是“債”的價(jià)值。因此，普洛斯、京東等巨頭旗下的物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，因?yàn)橛袑?shí)力背書和經(jīng)營(yíng)確定性，受歡迎程度更高。

京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT的三處不動(dòng)產(chǎn)，是重慶、武漢和廊坊的三處物流園區(qū)——京東重慶電子商務(wù)基地項(xiàng)目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期項(xiàng)目、京東商城亞洲1號(hào)倉(cāng)儲(chǔ)華中總部建設(shè)項(xiàng)目、京東亞洲一號(hào)廊坊經(jīng)開物流園項(xiàng)目。它們都是國(guó)內(nèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域壁壘突出的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目。

所謂的高標(biāo)準(zhǔn)，高在更專業(yè)的選址、現(xiàn)代化建筑、大數(shù)據(jù)和智能設(shè)備的支持（其實(shí)，高標(biāo)倉(cāng)也往往確實(shí)更“高”，其凈高可能達(dá)到普通倉(cāng)庫(kù)的兩倍以上），從而實(shí)現(xiàn)了與傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)相比的高效低成本。招行銀行研究院的一份報(bào)告顯示，高標(biāo)倉(cāng)的效率高達(dá)傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)的3倍。

京東去年公布的數(shù)據(jù)顯示，其“織網(wǎng)計(jì)劃”的成果包括43座“亞洲一號(hào)”大型智能物流園區(qū)和1400多個(gè)倉(cāng)庫(kù)，這是京東服務(wù)的底氣所在，也是其潛在的投資價(jià)值。

國(guó)內(nèi)仍有90%以上的倉(cāng)庫(kù)是傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)，和發(fā)達(dá)國(guó)家的差距不小，需要更多轉(zhuǎn)型發(fā)展。而物流資產(chǎn)的成熟度和固定資產(chǎn)的特點(diǎn)更適合資本化?！?ldquo;十四五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》中指出，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)要穩(wěn)妥推進(jìn)REITs試點(diǎn)。

投資的收益，最終還是來自基礎(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，來自其中隱含的行業(yè)領(lǐng)先性。一場(chǎng)涉及全球巨頭的底層競(jìng)爭(zhēng)正在進(jìn)一步發(fā)展。

物流價(jià)值換擋，全球巨頭幕后爭(zhēng)搶

物流基礎(chǔ)設(shè)施有多受追捧？去年年底，普洛斯連續(xù)完成三輪中國(guó)物流地產(chǎn)基金募資，收獲了超過300億元的投資。去年11月，黑石旗下物流地產(chǎn)投資管理平臺(tái)“龍地”收購(gòu)大灣區(qū)28萬平方米高標(biāo)倉(cāng)。

中國(guó)還只是冰山一角，全球巨頭都在尋找優(yōu)質(zhì)的物流資產(chǎn)。2022年6月，安博宣布將以260億美元天價(jià)收購(gòu)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手杜克房地產(chǎn)（Duke Realty），后者擁有近1500平方米的資產(chǎn)。2022年8月，馬士基以36億美元的價(jià)格，將利豐物流旗下270萬平方米的物流資產(chǎn)收入囊中，涉及全球14個(gè)國(guó)家。

若論中國(guó)的物流基礎(chǔ)設(shè)施需求，電商仍然是繞不開的話題。不過，目前電商的需求更加集中在“最后一公里”，以及生鮮等要求更細(xì)化、更嚴(yán)格的領(lǐng)域。

公開數(shù)據(jù)顯示，菜鳥目前管理超過1200萬平方米的物流資產(chǎn)，京東管理超過2000萬平方米的園區(qū)。不過，這實(shí)際上屬于總量的優(yōu)勢(shì)。中國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施面積仍然只有美國(guó)的五分之一，如何建造更多高標(biāo)倉(cāng)，把物流現(xiàn)代化程度提上來，是巨頭思考的重點(diǎn)。

另一方面，全球物流基礎(chǔ)設(shè)施的整體發(fā)展也在更加重視ESG等理念——比如物流也是耗電大戶之一，主流玩家正在自家倉(cāng)庫(kù)上標(biāo)配光伏。

萬緯物流在《近零碳智慧物流園區(qū)白皮書》提到，新建項(xiàng)目100%預(yù)留光伏安裝條件。在中國(guó)，迅速提升的機(jī)器人等物流新科技產(chǎn)品也吃下了更多能耗，構(gòu)建綠色能源運(yùn)營(yíng)體系的重要性提高。

總的來說，物流基礎(chǔ)設(shè)施目前存在高度明顯的結(jié)構(gòu)化發(fā)展傾向：瞄準(zhǔn)高標(biāo)準(zhǔn)，一線優(yōu)于二三線，從電商向生物醫(yī)藥等有特殊需求的領(lǐng)域發(fā)展。

這意味著躺著收租已經(jīng)逐漸不再現(xiàn)實(shí)，尤其是行業(yè)馬太效應(yīng)正在擠壓中小企業(yè)的需求。早期業(yè)內(nèi)高度提倡倉(cāng)配一體化等先進(jìn)概念，但在一些二線及以下地區(qū)，普通的企業(yè)主的利潤(rùn)被服務(wù)提供方蠶食，甚至出現(xiàn)用例倒退現(xiàn)象，更重視使用成本。

這反過來說明，一線城市的物流基礎(chǔ)設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)加劇，因?yàn)檫@部分市場(chǎng)面向的企業(yè)主有足夠的預(yù)算使用最新技術(shù)和理念，追求更好的物流倉(cāng)儲(chǔ)。

而對(duì)低線市場(chǎng)而言，一次漫長(zhǎng)的淘汰可能無法避免。這是一個(gè)行業(yè)自發(fā)去庫(kù)存的過程，畢竟物流總是跟著商流走，商流活躍的地區(qū)才有物流進(jìn)步的空間。商流不僅僅包括消費(fèi)端的電商，也包括制造業(yè)、外貿(mào)行業(yè)等對(duì)象的需求。

毫無疑問的是，未來的物流基礎(chǔ)設(shè)施將以高標(biāo)倉(cāng)和冷庫(kù)等穩(wěn)定需求作為潛力投資方向。而它們穩(wěn)定的持有收益，仍將鼓勵(lì)更多巨頭入場(chǎng)。REITs作為重要的資產(chǎn)證券化工具，也將越來越多地出現(xiàn)在普通投資者的賬本之中。

文章來源：港股研究社（公眾號(hào)：ganggushe）—旨在幫助中國(guó)投資者理解世界，專注報(bào)道港股企業(yè)，對(duì)港股感興趣的朋友趕緊關(guān)注我們

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