“這是一家日益崛起的物業(yè)開發(fā)商。”
上坤地產(chǎn)(HK.6900)公開信息的主營業(yè)務(wù)欄，言簡意賅的附著這樣一句介紹。這家剛剛掛牌港交所的房地產(chǎn)公司是今年下半年房企融資新政后第二家完成IPO的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
對于這家成立不過十一年的新銳房企而言，如今進(jìn)入資本市場恰逢其時。此前十年，按照公司的兩個“五年戰(zhàn)略”，先是達(dá)成扎根上海灘，躋身“上海房企30強(qiáng)”的目標(biāo);后將發(fā)展版圖由長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)向更廣闊的全國市場進(jìn)行拓展，并完成基礎(chǔ)布局。
而在2020年，第三個五年戰(zhàn)略的開局之年，上坤地產(chǎn)則是圍繞土拓戰(zhàn)略、運(yùn)營戰(zhàn)略、組織戰(zhàn)略的全新升級，在全國七大區(qū)域事業(yè)部的構(gòu)建基礎(chǔ)上，開始夯實(shí)長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)及中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)的重點(diǎn)城市市場。
截至2020年7月31日，上坤地產(chǎn)在全國8省14城建立業(yè)務(wù)，擁有49個處于不同開發(fā)階段項(xiàng)目的物業(yè)(包含聯(lián)營合營的開發(fā)項(xiàng)目)，總占地面積約180萬平方米，總土地儲備約413萬平方米。
放置于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境之下，不難觀察到上坤地產(chǎn)對于市場機(jī)遇的捕捉能力。其創(chuàng)始人朱靜曾是胡葆森的得力助手，在河南建業(yè)打拼多年經(jīng)驗(yàn)豐富，可謂熟稔于地產(chǎn)行當(dāng)。
當(dāng)初上坤地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)選擇上海市場并磨礪打法修煉內(nèi)功，直到根深蒂固才開始考慮向魔都之外擴(kuò)張，足見其穩(wěn)健;而當(dāng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入周期性調(diào)整，全行業(yè)開始去杠桿的階段，上坤地產(chǎn)卻開始緊抓長珠經(jīng)濟(jì)帶積極布局，其發(fā)展節(jié)奏與戰(zhàn)略籌劃能力之強(qiáng)，可見一斑。
尤其進(jìn)入2020年，房企在“三道紅線”的壓力測試之下，連規(guī)模級的頭部房企大多都處于被動調(diào)整的姿態(tài)，中小房企更面臨前所未有流動性風(fēng)險與生存壓力。
而此時的上坤地產(chǎn)早已通過一系列調(diào)整，在保持流動性安全與版圖擴(kuò)張能力的動態(tài)平衡的同時，順利登陸資本市場直接融資，這為其后續(xù)成長打開了新的空間。
于行業(yè)而言，雖然國內(nèi)房地產(chǎn)市場集中度有加速向頭部企業(yè)靠攏的跡象，但上坤地產(chǎn)等房企新勢力卻也為地產(chǎn)行業(yè)走向高質(zhì)量增長，帶來了不同的發(fā)展思路。
保持流動性 開啟資本市場征程
“三道紅線”怎么看都是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展存續(xù)的一道分水嶺。
一直以來，懸在房地產(chǎn)企業(yè)頭頂?shù)?ldquo;達(dá)摩克里斯之劍”，還是在2020年落下，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比，這三個數(shù)據(jù)成為劃分房企發(fā)展質(zhì)量優(yōu)劣的硬標(biāo)準(zhǔn)。
高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高去化的房地產(chǎn)開發(fā)模式，似乎正在走向歷史，取而代之的是在“房住不炒”的趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)依靠精細(xì)化的產(chǎn)品運(yùn)營和管理提升，邁向穩(wěn)健發(fā)展。
相較于發(fā)展歷史更長的房地產(chǎn)企業(yè)，歷史沉積問題少，調(diào)整也更加靈活的上坤地產(chǎn)反而能在這一波去杠桿的過程中，顯得游刃有余。
盡管在2017年左右，上坤地產(chǎn)伴隨著銷售規(guī)模的快速抬升，其凈資產(chǎn)負(fù)債率也一度推高至685%，但在隨后的2018和2019年，上坤地產(chǎn)嚴(yán)控財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，其凈資產(chǎn)負(fù)債率也降至325%和119%。
而在今年上市前的四月末數(shù)據(jù)顯示，由于上坤地產(chǎn)的計(jì)息銀行及其他借款總額從2018年的74.6億元減少至55.9億元，其凈資產(chǎn)負(fù)債率也隨之下降至73.8%，符合三道紅線的要求。
與此同時，上坤地產(chǎn)的短期負(fù)債余額也下降到20.04億元(2020年7月末數(shù)據(jù))，其現(xiàn)金短債比為1.4倍，短期償債能力處于健康水平。從其總體貸款結(jié)構(gòu)來看，上坤地產(chǎn)也保持在穩(wěn)定可控的合理水平。
此外，不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、負(fù)債結(jié)構(gòu)的同時，上坤動產(chǎn)還以現(xiàn)金流為經(jīng)營管控的指揮塔，搭建“儲-建-供-銷-存-回-融-結(jié)”的一體化經(jīng)營模式，提高資金使用效率。
一方面通過標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目縮短開發(fā)周期，使項(xiàng)目銷售擁有較明顯的*格優(yōu)勢，另一方面也確保公司流動性始終保持良好狀態(tài)，如此也提升了企業(yè)發(fā)展的安全邊際。
根據(jù)截至今年四月末的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上坤地產(chǎn)賬面的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為15.85億元，這也意味著公司流動性充足，能夠有效覆蓋短期負(fù)債并為未來的債務(wù)償還和業(yè)務(wù)拓展提供“彈藥”。
加之公司仍擁有110億元左右的銀行授信以及10億元左右的IPO募集資金凈額，都為其保障業(yè)務(wù)發(fā)展，提供了持續(xù)的資金支持。尤其在登陸資本市場后，其融資能力將隨其穩(wěn)健增長而大幅提升。
此外，值得注意的是，上坤地產(chǎn)在2018年前后非控股權(quán)益占比從前一年的1.6%大幅增加至66.2%，2019年非控股權(quán)益額則達(dá)到19億元，占比繼續(xù)提升至68.9%。
這意味著上坤地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目在近兩年也增長不少，在降低拿地開發(fā)風(fēng)險、降低負(fù)債，保障財(cái)務(wù)安全性的同時，實(shí)現(xiàn)其向全國版圖擴(kuò)張的規(guī)?；l(fā)展。
穩(wěn)定高增速 邁向規(guī)模增長
僅僅十一年發(fā)展，無論綜合實(shí)力還是銷售規(guī)模，上坤地產(chǎn)已經(jīng)躋身國內(nèi)房企百強(qiáng)之內(nèi)，且排名還在不斷提升。
今年3月中，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布“2020中國房地產(chǎn)500強(qiáng)測評成果”中，上坤地產(chǎn)再次完成10位趕超，奪下百強(qiáng)榜的第79位，并斬獲“2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營績效10強(qiáng)”稱號。
而在銷售規(guī)模上，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額221億元，權(quán)益銷售額175億元，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均位列國內(nèi)房企的90位左右。
支撐上坤地產(chǎn)迅速躥升百強(qiáng)之列的是其近幾年來的高增長。根據(jù)上市公司公開資料顯示，上坤地產(chǎn)在2017-2019三個財(cái)務(wù)年度，營收總額分別位12億元、68.47億元和75.35億元，復(fù)合增長率高達(dá)150 .5%。
即便是在今年疫情沖擊影響較大、全行業(yè)進(jìn)入冰封期的前4個月，上坤地產(chǎn)仍錄得11.49億元的營收以及5.93億元的毛利正向增長，顯示出其強(qiáng)韌的增長屬性。
剔除增長基數(shù)以及市場波動等因素，上坤地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來三五年內(nèi)復(fù)合增速保持在40%-60%之間。而這樣的復(fù)合增速即便是在過往地產(chǎn)行業(yè)黃金十年，也是遠(yuǎn)高于行業(yè)30%的均值的。
從盈利能力看，過往三年亦是上坤地產(chǎn)凈利潤高復(fù)合增長的階段。尤其是2017-2018年度，公司凈利潤從0.3億元猛增至6.7億元，明顯進(jìn)入盈利釋放期，事實(shí)上近三年公司的凈利潤復(fù)合增長高達(dá)376%。
與此同時，上坤地產(chǎn)的毛利率也是在2017-2018年度有了大幅提升，從31%提升至51.5%。雖然2019年受諸多因素影響有所下降，但其40.8%的毛利率水平放在可比的百余家上市房企中，仍能位列前25位左右。
截至今年4月，上坤地產(chǎn)毛利率回升至51.6%，在同業(yè)中處于一線陣營，亦充分體現(xiàn)其作為成長性新銳房企的高增長和良好的盈利能力。
在營收利潤高增速的同時，上坤地產(chǎn)也開始進(jìn)入規(guī)?；鲩L的軌道中。從其過往三年的資產(chǎn)規(guī)模和資產(chǎn)回報(bào)率，就已經(jīng)可以窺見端倪。
更為重要的是，其總資產(chǎn)規(guī)模的持續(xù)放大并沒有降低其資產(chǎn)回報(bào)率，相反這一數(shù)據(jù)還從2017年的0.3%大幅上升至2019年的3%左右。也就是說，上坤地產(chǎn)近三年的資產(chǎn)運(yùn)營效率也在同步大幅增長。
高質(zhì)量的增速與規(guī)模化發(fā)展的預(yù)期，無疑為其在資本市場的投資價值不斷展現(xiàn)，提供了重要的支撐。
做強(qiáng)基本盤 與經(jīng)濟(jì)帶共成長
從區(qū)域性地產(chǎn)商向全國布局的房企邁進(jìn)，實(shí)際上是很多房地產(chǎn)企業(yè)難以逾越的“坎”。但對于上坤地產(chǎn)來說，這是其成長的一道“必答題”。
早先，其創(chuàng)始人朱靜在前兩個五年戰(zhàn)略中就反復(fù)強(qiáng)調(diào)，上海市場之于上坤地產(chǎn)是個必須做強(qiáng)的“基本盤”，進(jìn)入上海市場前30也是其向全國市場邁進(jìn)的基礎(chǔ)條件。
| 上坤地產(chǎn)創(chuàng)始人朱靜
眼下，在國內(nèi)競爭最為激烈的上海市場，上坤地產(chǎn)已然躋身前20強(qiáng)的序列，向外擴(kuò)張其他城市市場，似乎也就變成了其“降維開發(fā)”的開始。
實(shí)際上，早在2016年時，上坤地產(chǎn)就進(jìn)入江蘇省市場，并逐步展開向長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)及中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)重要城市進(jìn)行土儲布局。
從土地儲備的區(qū)域分布來看，長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)仍是上坤地產(chǎn)最大重倉地。公司在該區(qū)域累計(jì)擁有應(yīng)占土地儲備約212.01萬平方米，約為總應(yīng)占土地儲備規(guī)模的七成。此外，公司加大對珠三角經(jīng)濟(jì)帶等有巨大增長潛力的地區(qū)的滲透及擴(kuò)張，在東莞、佛山都有斬獲。
長三角、珠三角在未來十幾年乃至幾十年內(nèi)，仍將是中國內(nèi)外向經(jīng)濟(jì)的主驅(qū)力量，經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量規(guī)模與潛力空間巨大。
在經(jīng)濟(jì)帶的重點(diǎn)城市落子，顯然會為上坤地產(chǎn)更高的溢價空間和持續(xù)增長的動能。包括其在河南與湖北這樣的中部省份布局，亦是在押寶新興經(jīng)濟(jì)帶。
對于房企而言，最終決定市場成敗的還是落在產(chǎn)品打造能力上。十一年的發(fā)展，上坤地產(chǎn)已經(jīng)形成一套標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系。
從拿地開始，上坤地產(chǎn)就會對項(xiàng)目回款標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售條件標(biāo)準(zhǔn)、施工條件標(biāo)準(zhǔn)、前期設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行精細(xì)測算，在保證項(xiàng)目品質(zhì)的前提基礎(chǔ)上獲取合理的利潤水平，從而促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
邁向全國市場，上坤地產(chǎn)仍會秉持“產(chǎn)品適度領(lǐng)先、效率優(yōu)先”的發(fā)展邏輯，根據(jù)行業(yè)和客戶需求變化，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。
在其上市招股書中，上坤地產(chǎn)表示在全國化發(fā)展中，會繼續(xù)做貼合市場的產(chǎn)品，剛需置業(yè)產(chǎn)品占80%，改善置業(yè)產(chǎn)品占20%。
結(jié)語
中國房地產(chǎn)業(yè)走過二三十年的發(fā)展歷程，是市場經(jīng)濟(jì)催化下最為開放和包容的產(chǎn)業(yè)，也是歷來英雄輩出的行業(yè)之一。在締造財(cái)富傳奇的同時，也極大推動了中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，為宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮創(chuàng)造條件。
觀察上坤地產(chǎn)的短短十一年，就好像濃縮了整個行業(yè)的發(fā)展一樣，既有產(chǎn)業(yè)大趨勢下的機(jī)會紅利，亦有企業(yè)家的謀篇布局。更重要的是，上坤地產(chǎn)這樣的新銳勢力也是房地產(chǎn)行業(yè)需要的創(chuàng)新派和變革派，它的迅速發(fā)展會帶給行業(yè)“鯰魚效應(yīng)”。
從長期投資價值判斷上坤地產(chǎn)的未來發(fā)展，其緊扣中國經(jīng)濟(jì)脈絡(luò)的布局、深耕精作的戰(zhàn)略，以及高效執(zhí)行力和核心價值觀，都帶給行業(yè)、帶給投資者更多的想象空間。
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